TRXF11 TRX Real Estate Fundo Investimento Imobiliario – Cotação Hoje
TRX Real Estate Fundo Investimento Imobiliario
CNPJ: 28548288000152
Resumo Fundamentalista de TRXF11
O ativo TRXF11 (TRX Real Estate Fundo Investimento Imobiliario) está sendo negociado hoje a R$ 78,08, acumulando uma variação de -0.33% no pregão. Nos últimos 12 meses, a cotação oscilou entre a mínima de R$ 77,12 e a máxima de R$ 101,70. A companhia está inserida no setor de Fundos Imobiliários, atuando no segmento de Multicategoria. O ativo possui histórico de distribuição de proventos aos investidores, permitindo calcular o dividendo médio e a margem de segurança para estratégias de renda passiva.
Oscilação dos Últimos 12 Meses
Indicadores de Valuation
Sobre a TRXF11
O TRX REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII (TRXF11) é um fundo de investimento imobiliário listado na B3. O fundo possui mandato de não informado e atua no segmento de Multicategoria, com gestão Ativa.
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Clube FII: Quando a cota de FII vira moeda de imóvel
Danilo Barbosa, analista CNPI e Head de Research do Clube FII Passei as duas últimas semanas respondendo praticamente à mesma pergunta. Ela chegava por mensagem, por e-mail, no fórum, sempre com alguma variação de desespero: afinal, o que aconteceu com o fundo? O fundo é o TRX Real Estate, o TRXF11. Em pouco mais de trinta dias, ele anunciou perto de R$ 3,5 bilhões em aquisições, lançou a maior oferta de cotas da história dos fundos imobiliários brasileiros e viu a própria cota cair 17%, até a mínima histórica. No mesmo intervalo, nenhum imóvel perdeu inquilino, nenhum contrato foi rescindido e os aluguéis continuaram entrando. Quem foi procurar a resposta dentro dos imóveis não achou. Ela não estava lá. O fundo que compra imóvel sem tirar dinheiro do caixa Boa parte dessas compras não foi paga em dinheiro. Foi paga em cota. Na aquisição de participações em cinco shoppings, mais da metade do valor previsto para o fechamento sai em cotas emitidas para o vendedor. Num galpão logístico no Nordeste, a mesma engenharia. Eu entendo por que uma gestora faz isso. E acho até coerente. Com juro real nesse patamar, dívida sai cara e dinheiro novo é difícil de captar. A cota passa a funcionar como uma moeda que o próprio fundo consegue emitir: não paga juros e não entra no índice de alavancagem. Você compra ativo, cresce rápido e mantém o balanço com uma aparência relativamente controlada. O problema é que essa moeda não desaparece depois da transação. Ela vai parar na mão de alguém. Todo pagamento em cota cria um vendedor Quem vende imóvel e recebe cota como pagamento quase nunca fez aquela operação porque sonhava em virar cotista do fundo. Quer dinheiro… Quando? O mais rápido possível? Talvez. Do outro lado da mesa costuma estar uma incorporadora, um family office ou uma companhia que precisa reciclar capital. E, em algum momento, aquela cota precisa virar dinheiro no bolso mesmo. Pode ser hoje, amanhã ou daqui a um ano. Essa gente não necessariamente achou a tese do fundo bonita ou gosta do gestor. E quando isso fica grande, o nome vira um overhang. Traduzindo sem economês: existe uma fila de saída do papel esperando para chegar ao pregão. E essa fila não aparece com esse nome em nenhum fato relevante. Quando ela fica grande, surge quase um dilema do prisioneiro. Todo mundo com posição relevante sabe que os outros também podem vender, e quem vende primeiro tende a conseguir o melhor preço. Ninguém precisa achar que o fundo é ruim para apertar o botão. Basta achar que o vizinho ou um gringo vai apertar antes. As últimas semanas foram isso. O volume médio negociado por dia, que rodava entre R$ 5 milhões e R$ 9 milhões em 2024, foi para perto de R$ 40 milhões. Onde eu discordo do consenso A leitura que mais circulou nessas duas semanas foi a de que a cota caiu porque a gestora comunicou mal e que uma reavaliação extraordinária dos imóveis antes da oferta teria evitado o estrago. Eu discordo. E discordo por um motivo bastante prático. Já trabalhei como avaliador de imóveis. Sei o tamanho do trabalho de reavaliar mais de cem propriedades: cotação com avaliadoras, contratação, documentação, agendamento de vistoria, visita, elaboração de laudo, revisão. Dificilmente isso sai em menos de 2 meses. E tem uma outra parte da contabilidade, o imóvel que você comprou semana passada vale, na contabilidade, o preço que você pagou nele. Não tem de onde aparecer um valor novo de repente. Como boa parte desse portfólio é recente, muitos desses ativos provavelmente sairiam da reavaliação praticamente no mesmo lugar em que entraram. Comunicação melhor teria reduzido ruído? Sem dúvida. Teria segurado a cota? Na minha leitura, quase nada. O que derrubou o preço foi fluxo de venda, estrangeiro e institucional… não um desconforto do mercado. Mas, para o influenciador que se acha expert e analisou tudo em três minutos quando as cotas começaram a cair, essa foi a fruta mais baixa do pé. E o dono do book mudou Tem uma segunda camada aqui que ainda passa despercebida. E ela vale muito além de um fundo específico. Em 2024, a pessoa física respondia por cerca de 64% de tudo o que se negociava em fundos imobiliários. Institucionais somavam 17% e estrangeiros, 13%. Em julho de 2026, o quadro mudou bastante: os institucionais movimentaram 34% do volume, a pessoa física ficou com 33% e o estrangeiro com 29%. Juntos, institucional e estrangeiro já respondem por mais de 60% do giro! A pessoa física continua sendo a esmagadora maioria dos CPFs, mas deixou de ser a maioria do dinheiro que se move todo dia. E esses dois grupos operam com uma régua diferente da sua. Institucional rebalanceia carteira, tem mandato, prazo e limite de risco para respeitar. Estrangeiro entra e sai do Brasil por razões que não têm nenhuma relação com galpão em raio 30km ou shopping no interior. Quando um fundo lá fora decide reduzir exposição ao país, é um simples tchau. Ele vende o que é líquido, não necessariamente o que é ruim. Tem uma ironia aí. É justamente a liquidez que o pequeno investidor tanto pede que permite essas saídas rápidas. Fundo grande e líquido é fundo em que um vendedor gigante consegue sair sem simplesmente travar o mercado. Quem estava do outro lado viu a cota derreter e concluiu que alguma catástrofe tinha acontecido com os imóveis. Não necessariamente. Estão pagando caro? Estão (no dinheiro de hoje) A outra crítica que ouvi bastante foi sobre o preço dos ativos comprados. Aqui eu concordo em parte: os preços não são nenhuma pechincha. Só que Ferrari é cara, e ninguém compra Ferrari esperando o preço de um usado popular. A pergunta que interessa não é simplesmente se o preço é alto. É se esse preço maior vem acompanhado de risco menor. Quem compra imóvel pronto, locado e performado não corre nada perto do risco de quem comprou o terreno, bancou a obra, enfrentou licenciamento, atraso e ainda precisou encontrar inquilino. Esse primeiro investidor precisa ganhar dinheiro quando vende. Faz parte do jogo. É natural que o comprador seguinte pague mais por um fluxo que já está estabilizado. Chamar isso de mau negócio sem abrir a conta é preguiça. Agora, almoço grátis também não existe (essa é clássica). O vendedor que aceita cota sabe que pode precisar vender aquele papel com desconto e embute isso no preço que cobra pelo imóvel. Ou seja: dizer que o fundo comprou sem gastar caixa é uma meia verdade. O custo existe. Ele só não aparece na despesa financeira. Pode aparecer depois na cotação, distribuído entre todos os cotistas. Se o número de cotas quase dobra, o fundo precisa quase dobrar o resultado recorrente só para manter o mesmo rendimento por cota. A avaliação é o CAP Rate. Imóvel bom ajuda nessa conta. Imóvel bom comprado caro, ou ainda em obra, vai demorar mais para ajudar. E aqui estamos falando de carrego. O que eu tiro disso A cota de um fundo imobiliário é o único pedaço de imóvel que tem preço de tela. Ninguém liga para o seu apartamento às 14h47 de uma terça-feira oferecendo 17% a menos do que você pagou. Se ligasse, muita gente talvez descobrisse que o próprio patrimônio “oscila” muito mais do que imagina. No fundo imobiliário, essa negociação acontece todos os dias, diante dos seus olhos. O imóvel lá dentro continua com contrato, prazo, reajuste e inquilino que assinou embaixo. A cota, por outro lado, reflete o preço que compradores e vendedores aceitaram naquele instante e, às vezes, a urgência de quem precisa sair pesa muito mais do que qualquer mudança no imóvel. Em períodos calmos, preço e fundamento costumam contar histórias parecidas e ninguém nota a diferença. Nas últimas semanas, contaram histórias bem diferentes. Acontece, você tem estômago? Não estou dizendo que o mercado exagerou, nem que a gestora acertou a mão. Essa conta final vai levar alguns trimestres para fechar e vai depender de execução total da estratégia, não de opinião. Inclusive da minha. O ponto é mais simples. Se você olhou aquela queda e a primeira coisa que veio à cabeça foi perguntar o que aconteceu com os imóveis, talvez a pergunta mais útil fosse outra: quem estava vendendo?, por que precisava vender e o que essa pessoa sabia sobre a fila que vinha atrás dela? *As opiniões contidas nessa coluna não refletem necessariamente a opinião da B3 Quer analisar todos os seus investimentos em um só lugar, em uma plataforma intuitiva? Baixe o APP B3
TRX Real Estate propõe comprar imóveis no “prédio do Google” por R$ 475 mi
Caso seja concluída, operação poderá resultar na liquidação do fundo Catuaí VBI Triple A; conjuntos comerciais somam 7.422 m2 O TRX Real Estate (TRXF11) apresentou ao fundo de investimento imobiliário Catuaí VBI Triple A uma proposta vinculante para comprar por R$ 474,98 milhões conjuntos comerciais localizados no Condomínio Pátio Victor Malzoni, o “prédio do Google”, na avenida Faria Lima, em São Paulo. Caso seja concluída, a operação poderá resultar na liquidação do fundo. A informação foi divulgada na 6ª feira (14.ago.2026) pelo BTG Pactual Serviços Financeiros, administradora do fundo Catuaí VBI Triple A, por meio de fato relevante. Eis a íntegra do documento (PDF – 74 KB). publicidade O fato relevante informa que os conjuntos comerciais objetos da proposta somam 7.422 m2 de área bruta e que o preço ofertado pelo TRXF11 equivale a R$ 64 mil/m2. publicidade publicidade Também, segundo o texto, o recebimento da proposta “não assegura a efetiva realização da operação”, que está sujeita ainda à aprovação dos cotistas em assembleia. O detalhamento das condições de pagamento, das condições precedentes e das demais informações acerca da transação será disponibilizado aos cotistas na consulta formal que tratará da operação. publicidade De acordo com o fato relevante, serão adotadas medidas para “identificar e mitigar potenciais conflitos de interesse na estruturação e implementação da operação”. publicidade
FII recebe proposta de R$ 475 milhões por ativo no “prédio do Google”, na Faria Lima -
FII recebe proposta de R$ 475 milhões por ativo no “prédio do Google”, na Faria Lima Marcelo Monteiro 17/08/2026 às 16:00 5 minutos de leitura Atualizado em: 17/08/2026 às 16:00 O fundo imobiliário BLCA11 (Catuaí VBI Triple A) recebeu uma proposta vinculante de R$ 474,99 milhões do TRXF11 (TRX Real Estate) para a venda dos conjuntos comerciais que ainda possui no Condomínio Pátio Victor Malzoni, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, em São Paulo. Caso seja concluída, a transação representará a alienação da totalidade dos ativos imobiliários que permanecem na carteira do fundo e poderá resultar em sua posterior liquidação. A proposta foi comunicada ao mercado em fato relevante de 14 de agosto. O negócio envolve aproximadamente 7.422 m² de área bruta locável (ABL) na Torre A do empreendimento Condomínio Pátio Victor Malzoni, localizado no Itaim Bibi. O preço oferecido corresponde a aproximadamente R$ 64 mil por metro quadrado. Apesar do valor apresentado, a venda ainda não está concluída. O próprio BLCA11 ressalta que o recebimento da proposta não assegura a realização da operação, que dependerá do cumprimento ou da eventual renúncia, quando admissível, de condições precedentes, além das aprovações necessárias. Cotistas terão de aprovar operação Entre as etapas previstas está a aprovação da alienação pelos cotistas em assembleia. O detalhamento das condições de pagamento, das condições precedentes e das demais informações sobre a operação será disponibilizado na Consulta Formal que tratará da transação. O fato relevante também informa que serão adotadas medidas para identificar e mitigar potenciais conflitos de interesses relacionados à estruturação e à implementação da operação. Portanto, até que as condições previstas sejam cumpridas, os R$ 474,99 milhões devem ser tratados como o preço de uma proposta vinculante recebida pelo fundo, e não como uma venda já concretizada. A proposta do TRXF11 alcança todos os ativos imobiliários restantes na carteira do BLCA11. Dessa forma, não se trata da alienação de apenas uma parcela dos imóveis atualmente detidos pelo fundo. O fato relevante afirma expressamente que, por contemplar a totalidade dos ativos integrantes da carteira, a implementação da operação poderá resultar na posterior liquidação do BLCA11, observados os procedimentos previstos no regulamento e na regulamentação aplicável. Fundo já vendeu parte do Pátio Victor Malzoni A proposta chega poucos meses depois de o BLCA11 realizar uma primeira alienação no mesmo empreendimento. Segundo o relatório gerencial de junho, o fundo vendeu anteriormente o conjunto nº 183 do Pátio Victor Malzoni, com 411,26 m² de ABL, por R$ 26,7 milhões à vista, equivalentes a R$ 65 mil por metro quadrado. Esse preço ficou 10,3% acima do laudo de avaliação de 2025, de acordo com a gestão. A transação gerou lucro em regime de caixa de R$ 4,6 milhões, ou R$ 2,86 por cota. Do montante recebido, aproximadamente R$ 17,6 milhões seriam destinados à amortização antecipada e parcial do CRI utilizado na estrutura de financiamento do fundo. Há, portanto, uma referência recente para comparação: enquanto aquele conjunto foi negociado por R$ 65 mil/m², a nova proposta considera aproximadamente R$ 64 mil/m² para os cerca de 7,4 mil m² remanescentes. Os números, contudo, correspondem a operações com características e dimensões distintas e, no caso da oferta mais recente, a transação ainda depende das condições e aprovações previstas no fato relevante. O relatório de junho também informava que novas vendas estavam no radar. Na ocasião, a gestão afirmou que continuava buscando oportunidades para alienar o restante do ativo dentro do prazo remanescente do fundo. Área do BLCA11 no condomínio está 100% locada Antes da nova proposta, o portfólio do BLCA11 apresentava vacância física e financeira de 0%. O relatório gerencial apontava dois locatários e prazo médio remanescente dos contratos, o chamado WALE, de 4,5 anos. Google e Casa dos Ventos respondiam, respectivamente, por 79% e 21% da receita contratada potencial. Todos os vencimentos dos contratos estavam concentrados a partir de 2030. O documento também mostra que a aquisição original do ativo ocorreu por aproximadamente R$ 39 mil/m². A estrutura utilizada para financiar o investimento incluiu captação total de R$ 408 milhões, dos quais R$ 138 milhões vieram de oferta pública de cotas e R$ 270 milhões de uma operação de securitização com custo de IPCA mais 5,9% ao ano. Na referência apresentada pela gestão no relatório de junho, com data-base de 29 de maio, o patrimônio líquido do fundo era de R$ 201,7 milhões, equivalente a R$ 126,06 por cota. O valor de mercado somava R$ 159,4 milhões, com cota de fechamento de R$ 99,63 e relação preço sobre valor patrimonial (P/VP) de 0,79 vez. O documento também indicava LTV de 63%, indicador que relaciona o saldo remanescente do CRI ao valor do ativo. O que acontece agora com o BLCA11 Os detalhes das condições precedentes, das condições de pagamento e das demais informações sobre a operação serão disponibilizados aos cotistas na Consulta Formal que tratará da transação. A alienação também dependerá das aprovações necessárias, inclusive dos cotistas em assembleia, além do cumprimento ou da eventual renúncia, quando admissível, das condições precedentes estabelecidas nos documentos definitivos. Somente após o cumprimento das condições aplicáveis será possível confirmar a efetiva alienação dos imóveis. Até lá, a operação permanece como uma proposta vinculante recebida pelo BLCA11. A eventual liquidação também não é automática com o recebimento da proposta. O fato relevante informa que, como a operação contempla todos os ativos integrantes da carteira, sua implementação poderá resultar posteriormente na liquidação do fundo. Assim, os cotistas do BLCA11 deverão acompanhar a deliberação necessária para a alienação dos imóveis objeto da proposta de quase R$ 475 milhões. Se implementada, a operação encerrará a exposição imobiliária do fundo aos ativos que ainda possui no Pátio Victor Malzoni e poderá resultar na posterior liquidação do FII.
Perguntas Frequentes sobre TRXF11
Qual é a cotação de TRXF11 hoje na B3?
Quanto a TRXF11 paga de dividendos?
Como calcular o Preço Teto de TRXF11?
O que significa o P/L e o P/VP de TRXF11?
Fonte de Dados Oficiais & Transparência
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