XPML11 – Cotação XP Malls Fundo Investimento Imobiliario Investor
Fundos ImobiliáriosXP Malls Fundo Investimento Imobiliario Investor
CNPJ: 28757546000100
Resumo Fundamentalista de XPML11
O ativo XPML11 (XP Malls Fundo Investimento Imobiliario Investor) está sendo negociado hoje a R$ 100,47, acumulando uma variação de -0.37% no pregão. Nos últimos 12 meses, a cotação oscilou entre a mínima de R$ 98,23 e a máxima de R$ 112,20. A companhia está inserida no setor de Fundos Imobiliários, atuando no segmento de Shoppings. O ativo possui histórico de distribuição de proventos aos investidores, permitindo calcular o dividendo médio e a margem de segurança para estratégias de renda passiva.
Oscilação dos Últimos 12 Meses
Indicadores de Valuation
Sobre a XPML11
O XP MALLS FII (XPML11) é um fundo de investimento imobiliário listado na B3. O fundo possui mandato de não informado e atua no segmento de Shoppings, com gestão Ativa.
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FII cai quase 5% com temor sobre Casas Bahia; fundo tem 31% da receita exposta
Publicidade O fundo imobiliário HSLG11 (HSI Logística) recua 4,69% nesta segunda-feira (17), a R$ 79,52, em meio às preocupações do mercado com os possíveis efeitos da recuperação judicial da Casas Bahia sobre os fundos imobiliários que possuem imóveis alugados à companhia. O movimento colocou o fundo entre os principais pontos de atenção do segmento logístico diante da exposição relevante ao varejista. De acordo com dados apresentados pelo fundo, a Casas Bahia responde diretamente por 27,6% da receita contratada, enquanto as sublocações relacionadas à companhia representam outros 3,3%. Com isso, a exposição chega a aproximadamente 30,9% da receita contratada do HSLG11. Para Otmar Schneider, analista de valores mobiliários da Nord Investimentos, essa concentração faz do HSLG11 o caso mais sensível entre os fundos imobiliários logísticos diante da situação da varejista. Ao mesmo tempo, ele ressalta que o risco enfrentado pelo FII é diferente daquele assumido pelos acionistas da companhia. “O FII mais exposto é o HSLG11, em torno de 30% da carteira de imóveis alugados para Casas Bahia. O contrato típico e o atípico são dois imóveis, de um total de seis. Então ele é o mais impactado. Lógico que Casas Bahia é uma empresa muito grande, então outros fundos imobiliários também têm pequenas participações, como, por exemplo, o XPLG11 (XP Malls), em torno de 3% a 4%”, comenta Schneider. A própria estrutura da carteira do HSLG11, contudo, pode reduzir parte dessa exposição no futuro. O material do fundo indica um potencial de redução de aproximadamente 12 pontos percentuais após novas comercializações, levando a participação da Casas Bahia para algo próximo de 19% da receita contratada. Procurada pelo InfoMoney, a HSI, gestora do HSLG11, não respondeu aos pedidos de comentário até o fechamento desta matéria. O espaço permanece aberto. Leia Mais: Liga de FIIs completa 5 anos: o que o investidor aprendeu – e ainda precisa aprender Risco para os FIIs é diferente do risco para acionistas das Casas Bahia Schneider explica que, em uma recuperação judicial, é importante separar os aluguéis já vencidos daqueles que ainda serão pagos no futuro. Eventuais valores em atraso podem entrar no processo de recuperação, enquanto os contratos de locação que permanecem vigentes seguem outra dinâmica. “Os fundos imobiliários são muito menos impactados do que a própria empresa. Então o acionista da empresa acaba muito exposto a um pedido de recuperação judicial. No caso do fundo imobiliário, esse pedido de recuperação judicial ocorre de duas formas. Os créditos, ou seja, se aquela empresa atrasou aluguéis, então isso vai entrar como um crédito concursal, o fundo imobiliário vai ter que pleitear isso na Justiça dentro da recuperação judicial, então é mais complexo de receber”, explica o analista. Continua depois da publicidade Segundo o analista, os aluguéis a vencer não entram automaticamente na recuperação judicial. Caso a companhia deixe de pagar os valores futuros, o proprietário do imóvel pode buscar medidas previstas no contrato, inclusive a retomada do ativo. Isso significa que, embora exista risco de inadimplência, o fundo mantém mecanismos para reagir à deterioração do crédito do locatário. “Estando em dia esse aluguel, que é o caso aí na maioria dos fundos imobiliários, os aluguéis a vencer, ou seja, os aluguéis que vão vir nos próximos meses, eles não entram na recuperação judicial. Então, se a empresa não paga esses aluguéis, ela pode ser retirada do imóvel”, acrescenta. O histórico recente do mercado também mostra que uma recuperação ou renegociação financeira não necessariamente significa interrupção imediata dos pagamentos de aluguel. Schneider cita o caso do GPA, que passou por um processo de recuperação extrajudicial e também tinha exposição relevante em fundos imobiliários. Continua depois da publicidade Leia Mais: O que Cyrela e empresas de shopping revelam sobre a “nova carteira” do FII TRXF11? Varejo é um ponto de alerta para os FIIs Gabriel Pereira, head de fundos imobiliários da AVIN, coloca o HSLG11 como o principal caso de atenção no segmento logístico, mas alerta que a análise não deve se limitar à participação direta da Casas Bahia. Para Pereira, é necessário observar também a exposição dos fundos ao varejo como um todo. Um fundo pode ter pouca receita proveniente da Casas Bahia, mas ainda assim concentrar parte importante de sua carteira em outros grandes varejistas, criando um risco mais amplo caso haja deterioração do setor. Continua depois da publicidade “Nos outros grandes fundos logísticos, como XPLG11 (XP Log), BRCO11 (Bresco Logística), BTLG11 (BTG Pactual Logística), VILG11 (Vinci Logística) e HGLG11 (Patria Log), eu não olharia apenas para a participação da Casas Bahia, mas também para a exposição agregada ao varejo, pensando em um eventual problema estrutural no segmento.” Pereira comenta ainda que dois fundos com a mesma exposição percentual a determinado locatário podem apresentar riscos completamente diferentes. O tipo de contrato, prazo remanescente, multas de rescisão, garantias e, principalmente, a facilidade de encontrar um novo inquilino para o imóvel são fatores determinantes. “A mesma exposição de 10% da receita pode representar riscos completamente diferentes dependendo de ser um contrato típico ou atípico, do prazo remanescente, das multas de rescisão e, principalmente, da especificidade do imóvel. Um galpão construído sob medida para a Casas Bahia, por exemplo, pode ser muito mais difícil de recolocar do que um imóvel logístico padrão. Portanto, para medir o impacto efetivo, eu cruzaria concentração de receita, prazo contratual, tipo de contrato, garantias e facilidade de reposição do imóvel”, conclui. Continua depois da publicidade Leia Mais: Crescimento do mercado de FIIs está menos dependente do ciclo de juros, diz B3
Fundos imobiliários movimentam R$ 3,47 bilhões em nova rodada de negócios com shoppings
Os fundos imobiliários ampliaram sua presença no mercado brasileiro de shopping centers com uma sequência de operações que soma cerca de R$ 3,47 bilhões. No centro das negociações está o TRXF11, fundo administrado pela TRX Investimentos, que anunciou quatro acordos desde o início de agosto envolvendo participações em seis shoppings, além de galpões logísticos e um edifício corporativo. O movimento reforça uma estratégia adotada pelas grandes operadoras do setor para reduzir a concentração de capital nos imóveis sem necessariamente deixar a administração dos empreendimentos. As companhias vendem participações minoritárias, levantam recursos e permanecem à frente da operação, enquanto os fundos passam a dividir as receitas geradas pelos ativos. A negociação mais recente envolve a Multiplan, que acertou a venda de 9,33% do ParkShopping Barigüi, em Curitiba, por R$ 250 milhões ao TRXF11. O acordo foi estruturado como compromisso de compra e venda e ainda depende do cumprimento das condições previstas entre as partes. Iguatemi negocia R$ 876,1 milhões em participações Outra operação relevante envolve cinco empreendimentos da Iguatemi. O TRXF11 negocia a aquisição de 36% do Iguatemi Alphaville, em Barueri; 36% do I Fashion Outlet, em Novo Hamburgo; 35,55% do Praia de Belas, em Porto Alegre; e 10% do Iguatemi Ribeirão Preto e do Iguatemi São José do Rio Preto. O conjunto das participações foi avaliado em R$ 876,1 milhões. Do valor previsto no fechamento, R$ 350,5 milhões poderão ser compensados por créditos relacionados à subscrição de cotas do próprio fundo pelos vendedores. O restante será dividido em duas parcelas corrigidas pela Taxa DI. A conclusão ainda depende de etapas como auditorias, documentos definitivos e aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade). Caso o negócio seja concluído, a Iguatemi ficará com 15% do Iguatemi Alphaville e 15% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo, mas continuará responsável pela administração e operação dos dois empreendimentos. Maior negócio chega a R$ 2,13 bilhões A maior das quatro operações anunciadas pelo TRXF11, entretanto, está fora do segmento de shopping centers. O fundo negocia aproximadamente R$ 2,13 bilhões por participações em dois veículos administrados pela Cy.Capital, plataforma imobiliária do Grupo Cyrela. Os ativos incluem quatro galpões logísticos e um edifício corporativo. Em outra transação, o fundo acertou a aquisição de 70% de um galpão em Jaboatão dos Guararapes, em Pernambuco, por R$ 210 milhões. O imóvel possui contrato de locação válido até fevereiro de 2030. Para financiar parte da estratégia, o TRXF11 anunciou sua 13ª emissão de cotas, no valor de R$ 5 bilhões, com lote adicional que pode elevar significativamente o montante captado. Apesar do volume anunciado, os cerca de R$ 3,47 bilhões ainda não representam negócios concluídos. Três das quatro transações foram estruturadas inicialmente por meio de memorandos de entendimento, enquanto a negociação com a Multiplan é um compromisso de compra e venda. Fundos ganham espaço nos portfólios A aproximação entre fundos imobiliários e administradoras de shoppings não se limita ao TRXF11. Em março, o XP Malls concluiu a compra de participações em cinco centros comerciais por R$ 608,67 milhões. Quatro desses empreendimentos também fazem parte da negociação mais recente envolvendo o fundo da TRX. Na operação do XP Malls, R$ 308,6 milhões foram liquidados por meio da subscrição de cotas do próprio fundo pelos vendedores. Em outra transação do mercado, o Hedge Brasil Shopping assinou memorando para adquirir 20% do ParkShopping São Caetano por R$ 237 milhões, com pagamento integral em dinheiro. A estrutura permite às operadoras transformar participações imobiliárias em recursos para novos investimentos e, ao mesmo tempo, preservar a gestão dos empreendimentos. Para os fundos, representa acesso a ativos consolidados e às receitas de aluguel produzidas pelos centros comerciais. Ativos premium ficam fora das vendas As negociações também revelam uma seleção dos ativos que as empresas estão dispostas a dividir com novos investidores. Os principais shoppings dos portfólios de Iguatemi e Multiplan ficaram fora das transações. Segundo classificação do GS LatAm Property Compass, do Goldman Sachs, citada pela Bloomberg Línea, os cinco empreendimentos da Iguatemi envolvidos na negociação com o TRXF11 estavam na categoria B de uma escala entre AAA e C. O ParkShopping Barigüi aparece na categoria A. Nenhum dos quatro empreendimentos classificados como AAA entrou nos negócios: Iguatemi São Paulo e JK Iguatemi, da Iguatemi, e BarraShopping e MorumbiShopping, da Multiplan. A ocupação dos cinco ativos da Iguatemi negociados varia de 85,7% a 97,8%. No Iguatemi São José do Rio Preto, a vacância passou de 10,4% em 2024 para 14,3% em 2026, enquanto o Iguatemi Alphaville apresenta a maior ocupação entre os cinco. A sequência de operações sinaliza uma mudança na estrutura de capital do setor. Em vez de concentrar integralmente a propriedade dos imóveis, grandes administradoras passam a compartilhar participações com fundos, preservando a gestão e liberando recursos para expansão e novos projetos. Para o mercado de FIIs, o movimento amplia a oferta de participações em empreendimentos já estabelecidos e aproxima ainda mais o capital financeiro dos grandes portfólios de shopping centers do país.
FII XPML11 negocia compra de 60% de shopping da Allos por R$ 331 milhões
O negócio depende da assinatura dos documentos definitivos, da aprovação pelo Cade e do cumprimento de outras condições previstas Publicidade O fundo imobiliário XPML11 (XP Malls) iniciou negociações com a Allos para ampliar sua participação no São Bernardo Plaza Shopping, em São Bernardo do Campo (SP). Pelo acordo preliminar, o fundo pretende adquirir 60% do empreendimento, em uma transação estimada em R$ 331,1 milhões. A estrutura prevista para o negócio combina pagamento em cotas e em dinheiro. Do valor total, R$ 231,8 milhões seriam quitados no fechamento por meio da subscrição, pela Allos, de novas cotas do XPML11. Os R$ 99,3 milhões restantes seriam pagos pelo fundo em até 24 meses após a conclusão da operação, com correção pela variação do CDI. A aquisição ainda não está concluída. O negócio depende da assinatura dos documentos definitivos, da aprovação pelo Cade, da realização da due diligence e do cumprimento de outras condições previstas para a operação. O memorando de entendimentos estabelece, portanto, os termos iniciais para a possível aquisição, mas ainda não representa a conclusão da transação. A operação poderá avançar após o cumprimento das etapas necessárias e das condições estabelecidas entre as partes. Até o momento, o XPML11 não divulgou uma estimativa de impacto da aquisição sobre os rendimentos por cota. Leia Mais: Mais de 30 FIIs pagam dividendos hoje; veja valores de XPLG11, MXRF11 e JSAF11
Perguntas Frequentes sobre XPML11
Qual é a cotação de XPML11 hoje na B3?
Quanto a XPML11 paga de dividendos?
Como calcular o Preço Teto de XPML11?
O que significa o P/L e o P/VP de XPML11?
Fonte de Dados Oficiais & Transparência
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