VINO11 – Cotação Vinci Offices Fundo de Investimento Imobiliario
Fundos ImobiliáriosVinci Offices Fundo de Investimento Imobiliario
CNPJ: 12516185000170
Resumo Fundamentalista de VINO11
O ativo VINO11 (Vinci Offices Fundo de Investimento Imobiliario) está sendo negociado hoje a R$ 4,35, acumulando uma variação de -1.58% no pregão. Nos últimos 12 meses, a cotação oscilou entre a mínima de R$ 4,33 e a máxima de R$ 5,60. A companhia está inserida no setor de Fundos Imobiliários, atuando no segmento de Multicategoria. O ativo possui histórico de distribuição de proventos aos investidores, permitindo calcular o dividendo médio e a margem de segurança para estratégias de renda passiva.
Oscilação dos Últimos 12 Meses
Indicadores de Valuation
Sobre a VINO11
O VINCI OFFICES FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (VINO11) é um fundo de investimento imobiliário listado na B3. O fundo possui mandato de não informado e atua no segmento de Multicategoria, com gestão Ativa.
Dividendos
Fundos Imobiliários Relacionados
Ver Todos os AtivosNotícias relacionadas
Plim Plim: Fundo imobiliário que tem Globo como inquilina vira aposta do Safra; veja potencial de valorização e dividendos – Money Times
A sede da Rede Globo, na Chucri Zaidan, na capital paulista, representa mais de 50% da receita de aluguel do veículo (Imagem: Montagem Giovanna Figueiredo) A equipe de analistas do Banco Safra elevou de neutra para compra a recomendação para o fundo imobiliário Vinci Offices (VINO11), embora tenha reduzido o preço-alvo das cotas de R$ 5,24 para R$ 5,15 para os próximos 12 meses. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE O novo valor representa um potencial de valorização (upside) de aproximadamente 16,3% em relação à cotação atual, de R$ 4,43. Em relatório, o Safra afirmou que a revisão da recomendação reflete o avanço da estratégia de desalavancagem do fundo, apoiada na reciclagem de ativos e na queda gradual da vacância do “Haddock Lobo 347“, um dos imóveis do portfólio do veículo. De fato, o edifício chegou a uma ocupação contratada de aproximadamente 58% em julho. Em janeiro, estava na casa dos 20%. Além disso, o banco destacou que o VINO11 apresenta uma precificação “bastante descontada” em relação ao seu valor patrimonial e à média histórica. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE Pelas contas dos analistas, o fundo negocia, atualmente, a 0,47 vez seu valor patrimonial, ante média de cinco anos de 0,70 vez. Segundo o Safra, esse desconto sustenta tanto o potencial de valorização das cotas na bolsa de valores quanto um dividend yield de 12,8% projetado para 2027. “Reconhecemos que o VINO11 ainda carrega alavancagem elevada e um portfólio concentrado, mas entendemos que a execução das vendas de ativos já anunciadas, novas locações e desalavancagem reduzem significativamente os principais riscos para a tese”, escreveu a equipe de análise. O principal pilar da recomendação De acordo com o Safra, a desalavancagem por meio da reciclagem de ativos é o principal pilar da recomendação do veículo. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE Isso porque, segundo o banco, o fundo vem executando um plano consistente de venda de imóveis menos aderentes à sua estratégia, com o objetivo de reforçar o caixa, antecipar o pagamento de dívidas e elevar a qualidade média do portfólio remanescente. Os analistas lembraram que, em julho, o VINO11 anunciou a alienação do “Cardeal Corporate” por R$ 40 milhões — nível aproximadamente 12% acima do laudo de avaliação —, a um cap rate de 8,75% sobre a receita vigente. Pelas contas da casa, a transação gerou ganho de capital de cerca de R$ 1,5 milhão (R$ 0,018 por cota) ao FII, com 80% do valor recebido à vista. Além disso, o Safra destacou que o fundo celebrou, recentemente, um contrato para vender uma participação de 66,7% no “Oscar Freire 585”. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE No caso dessa segunda operação, o veículo receberá aluguel adicional de R$ 250 mil mensais durante o período de cumprimento das condições precedentes. “Entendemos que essas negociações podem gerar ganhos aos cotistas por reduzir a percepção de risco do VINO11, sem comprometer a capacidade de geração de renda recorrente do portfólio”, disseram os analistas. “As duas transações devem, em conjunto, reduzir a relação dívida líquida/patrimônio líquido do fundo de 46% para 33% até o final de 2027”, prosseguiram. Hoje, a dívida líquida do VINO11 soma aproximadamente R$ 370 milhões, equivalente a cerca de 32% do valor dos seus imóveis — um patamar “elevado, mas administrável”, na avaliação do Safra. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE “O cronograma de vencimentos é alongado, não há descasamento entre ativo e passivo, e o CRI [Certificado de Recebível Imobiliário] Sede Globo SP, que representa 85% do passivo total, contém o mesmo indexador e vencimento do contrato de locação”, afirmou o banco. “As vendas de imóveis devem reduzir essa alavancagem, gerando também um ganho com o rendimento do carrego do caixa superior ao custo financeiro dos passivos no curto prazo. Vemos o fundo diminuindo gradualmente a exposição financeira e ampliando a flexibilidade para pagamentos de dividendos à frente.” A recuperação do ‘Haddock Lobo 347’ No caso do “Haddock Lobo 347“, o Safra afirmou que a recuperação da ocupação é o segundo vetor de destravamento de valor para a tese de investimento. Segundo os analistas, após um período de vacância elevada, o edifício vem apresentando avanços comerciais com a assinatura de novos contratos, o que tende a melhorar a receita recorrente e reduzir os custos condominiais. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE Atualmente, vale ressaltar, o VINO11 possui 85,7% de participação no empreendimento. Haddock Lobo 347 no portfólio do VINO11 (Imagem: divulgação/ VINO11) Mas para além do Haddock Lobo 347, o Safra avalia que o VINO11 possui um portfólio de lajes corporativas de boa qualidade, embora reconheça a concentração da carteira. Isso porque o fundo detém participações em nove imóveis, que somam mais de 75 mil metros quadrados (m²) de área própria, localizados em São Paulo e no Rio de Janeiro. No entanto, desse nove, a sede da Rede Globo, na Chucri Zaidan, na capital paulista, representa mais de 50% da receita de aluguel do veículo. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE “A carteira do VINO11 reúne empreendimentos bem localizados e locatários de perfil sólido, com destaque para a Sede Globo, principal ativo e responsável por cerca de 57% da receita de aluguel”, disse o Safra. “Reconhecemos que essa concentração representa um risco, mas também confere previsibilidade à receita, dado o caráter atípico e de longo prazo do principal contrato”, prosseguiu. Portfólio do VINO11 (Imagem: divulgação/ Banco Safra) Dividendos Em relação aos dividendos, o banco afirmou que, para projetar a distribuição futura, considerou que o fundo concretizará a venda do Oscar Freire 585 pelo valor do laudo, que a vacância financeira decorrerá apenas do fim das carências dos contratos já assinados e que os contratos não terão aumentos reais nos valores de locação. “Essas premissas, que consideramos conservadoras dadas as possibilidades de aumento das receitas do FII, geram um incremento no resultado distribuível à frente de 27% em relação aos valores operacionais atuais”, disseram os analistas. Pontos de atenção CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE Quanto aos principais riscos para a tese de investimento, o Safra citou a não conclusão ou o atraso nas vendas de ativos, sobretudo do Oscar Freire 585, cuja alienação está sujeita ao cumprimento de condições precedentes e poderia comprometer o plano de desalavancagem do fundo. O banco apontou também um potencial ritmo de locação do Haddock Lobo 347 abaixo do esperado, a elevada concentração de receita em um único locatário, um eventual aperto monetário adicional ou a manutenção dos juros em níveis elevados por período prolongado, pressionando o custo da dívida, além de novas vacâncias ou inadimplências. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE
VINO11 e VISC11: Safra revisa recomendações
Resumo Safra elevou VINO11 para Compra com potencial de retorno total de 29,6% em 12 meses, baseado na desalavancagem, redução de vacância e desconto patrimonial de 47% versus valor patrimonial. A venda do Cardeal Corporate por R$ 40 milhões e a promessa de venda do Oscar Freire 585 devem reduzir a relação dívida/patrimônio de 46% para 33% até fim de 2027, aliviando despesas financeiras. Safra rebaixou VISC11 para Neutra com retorno total de 16,4%, pois ambiente de juros elevados limita valorização apesar de portfólio diversificado e indicadores operacionais resilientes em shoppings. Resumo supervisionado por jornalista. O Safra elevou de Neutra para Compra a recomendação para o Vinci Offices (VINO11), estabelecendo preço-alvo de R$ 5,15 por cota em 12 meses, ante R$ 5,24 anteriormente. Considerando a cotação de R$ 4,41 no momento da análise, o potencial de valorização estimado é de 16,7%, com dividend yield projetado de 12,8% para 2027 e retorno total estimado de 29,6%. A revisão reflete o avanço da estratégia de desalavancagem do fundo, baseada na venda de ativos considerados menos estratégicos, na redução da vacância do edifício Haddock Lobo 347 e no desconto expressivo das cotas em relação ao valor patrimonial. O VINO11 é negociado a aproximadamente 0,47 vez o valor patrimonial, abaixo da média histórica de cinco anos, próxima de 0,69 vez. Para o Safra, o desconto já incorpora parcela relevante dos riscos associados à alavancagem elevada e à concentração da receita, abrindo espaço para uma recuperação gradual do múltiplo. Venda de ativos deve reduzir endividamento A venda do Cardeal Corporate, concluída por R$ 40 milhões — cerca de 12% acima do laudo de avaliação —, reforçou o caixa do fundo e gerou ganho de capital estimado em R$ 1,5 milhão. O fundo também firmou contrato de promessa de compra e venda da participação de 66,7% no Oscar Freire 585, operação ainda sujeita ao cumprimento de condições precedentes. Com essas transações e o pré-pagamento parcial de R$ 14 milhões do CRI Haddock, a expectativa é de que a relação entre dívida líquida e patrimônio líquido recue de aproximadamente 46% para 33% até o fim de 2027. A redução do endividamento tende a aliviar as despesas financeiras e ampliar a flexibilidade do fundo para distribuir dividendos e alocar capital em ativos de maior qualidade. Ocupação do Haddock Lobo 347 melhora Outro vetor de valorização é a recuperação do Haddock Lobo 347. A vacância do imóvel caiu de 74% para 55% após a assinatura de novos contratos, movimento que deve contribuir para o aumento da receita recorrente e para a redução dos custos condominiais. O portfólio do VINO11 reúne nove imóveis e mais de 75 mil metros quadrados de área própria, concentrados em São Paulo e no Rio de Janeiro. A carteira apresenta prazo médio remanescente dos contratos de 7,1 anos e predominância de contratos atípicos, que representam cerca de 66% da receita. A principal concentração está na Sede Globo, responsável por aproximadamente 57% da receita de aluguel. Embora esse fator represente risco de crédito, o contrato de longo prazo e de natureza atípica também confere maior previsibilidade ao fluxo de receitas. VISC11: qualidade permanece, mas preço limita o potencial Para o Vinci Shoppings (VISC11), o Safra rebaixou a recomendação de Compra para Neutra e reduziu o preço-alvo de R$ 127,20 para R$ 109,70 por cota em 12 meses. Com base na cotação de R$ 103,24, o potencial de valorização estimado é de 6,3%, enquanto o retorno total, incluindo dividendos projetados, chega a 16,4%. O rendimento de dividendos estimado é de 10,1%, praticamente em linha com a média de 10,2% dos pares. A revisão não decorre de uma deterioração relevante dos ativos. O principal fator é o ambiente macroeconômico menos favorável, marcado pela expectativa de queda mais lenta dos juros e pela permanência de prêmios elevados nas curvas de renda fixa. Esse cenário tende a limitar a valorização dos fundos imobiliários e de seus ativos. Portfólio diversificado reduz riscos específicos O VISC11 mantém uma posição considerada sólida dentro do segmento de shopping centers. O fundo possui participações em ativos de diferentes regiões do país, administrados por operadores relevantes, o que reduz a dependência de um único mercado ou empreendimento. Os indicadores operacionais continuam positivos, com crescimento real das vendas — acima da inflação — e desempenho consistente dos principais shoppings. O crescimento acumulado de 2026 ficou ligeiramente abaixo das projeções iniciais das administradoras, mas o desvio foi atribuído principalmente à revisão das expectativas macroeconômicas ao longo do ano. As aquisições do Midway Mall e do BH Shopping também reforçam a qualidade estratégica do portfólio. No Midway, o Safra identifica oportunidades de ampliar receitas com mídia, quiosques, áreas comuns e estacionamento. Já o BH Shopping aumenta a exposição do fundo a um ativo relevante do setor e fortalece a parceria com a Multiplan. Reciclagem de ativos deve fortalecer o balanço A gestão do VISC11 conduz negociações para vender participações em ativos considerados menos estratégicos, preservando os principais geradores de receita. As operações já anunciadas com o Pátria e a Tívio representam o primeiro passo dessa estratégia. A reciclagem pode reforçar o caixa, permitir o cumprimento de compromissos futuros e reduzir gradualmente a alavancagem. A dívida líquida equivale atualmente a cerca de 20% do valor dos imóveis, patamar considerado elevado, mas administrável devido ao cronograma alongado de vencimentos. Apesar do desconto em relação ao valor patrimonial, o VISC11 é negociado a aproximadamente 0,90 vez o valor patrimonial, ligeiramente acima de sua média histórica de cinco anos, de 0,89 vez. Para o Safra, esse nível de precificação é compatível com o ambiente de juros elevados e com o prêmio de risco exigido pelos investidores. O que observar nas duas teses As duas análises destacam a reciclagem de ativos como instrumento para fortalecer a estrutura financeira e elevar a qualidade dos portfólios. A diferença está no ponto de partida de cada fundo: VINO11: apresenta maior risco financeiro e operacional, mas também maior desconto e potencial de valorização caso a desalavancagem e a ocupação avancem. apresenta maior risco financeiro e operacional, mas também maior desconto e potencial de valorização caso a desalavancagem e a ocupação avancem. VISC11: possui portfólio mais diversificado e indicadores operacionais resilientes, porém sua precificação já reflete boa parte da qualidade dos ativos. No VINO11, os principais riscos são o atraso ou a não conclusão das vendas de ativos, a recuperação mais lenta do Haddock Lobo 347, a concentração de receitas, a permanência dos juros elevados e novas vacâncias ou inadimplências. No VISC11, os riscos incluem uma desaceleração mais forte da economia, redução das vendas nos shoppings, aumento da concorrência regional, avanço do comércio eletrônico e eventual aperto monetário adicional. Síntese para investidores A avaliação do Safra sugere uma assimetria mais favorável no VINO11, sustentada pelo desconto patrimonial, pelo potencial de redução da alavancagem e pela melhora da ocupação. O fundo, contudo, exige maior tolerância a riscos de execução e concentração. No VISC11, a recomendação Neutra reflete uma combinação de fundamentos sólidos e valorização mais limitada no cenário atual. O fundo permanece bem posicionado no segmento de shoppings, mas o retorno esperado não oferece, na visão do Safra, margem suficiente para justificar uma recomendação mais positiva.
Perguntas Frequentes sobre VINO11
Qual é a cotação de VINO11 hoje na B3?
Quanto a VINO11 paga de dividendos?
Como calcular o Preço Teto de VINO11?
O que significa o P/L e o P/VP de VINO11?
Fonte de Dados Oficiais & Transparência
Informações de cotações e demonstrações financeiras sincronizadas com dados públicos da B3 e CVM.
Aviso Legal: Os dados e ferramentas disponibilizados pelo Cotações Hoje têm propósito exclusivamente informativo e educacional, não constituindo recomendação de investimento.