HDOF11 Hedge Paladin Design Offices Fundo de Investimento Imobiliario – Cotação Hoje

🏢 Nova onda de prédios de escritório em SP: veja quais são os FIIs mais expostos

Dos 27 empreendimentos previstos para este ano em SP, seis têm participação de FIIs O mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo nunca esteve tão aquecido, com recorde de ocupação e aluguéis em alta. O ano deve fechar com 391 mil metros quadrados em novos empreendimentos – a maior safra em 10 anos. Pouco mais da metade desse volume (203 mil m²) deve ser entregue agora, no segundo semestre. No total, são 27 empreendimentos. Seis deles têm participação de fundos imobiliários (FIIs). Eles estão distribuídos em quatro: Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), Zagros Multiestratégia (ZAGH11), Hedge Paladin Design Offices (HDOF11) e RBR Desenvolvimento Comercial I (RDCI11). Nota: só os dois primeiros, o Kinea e o Zagros, são destinados ao público geral. Os demais são fundos com acesso restrito a investidores qualificados (com mais de R$ 1 milhão investidos) ou profissionais (mais de R$ 10 milhões). Os FIIs de varejo com as novas lajes Entre os fundos abertos, o caso mais relevante é o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), que detém 69% do Biosquare, em Pinheiros. O edifício, com 39,2 mil m², foi entregue no primeiro semestre e já chegou ao mercado totalmente pré-locado. A Amazon ocupará do 7º ao 25º andar (todos – o resto é estacionamento). Segundo Danilo Barbosa, sócio e head de Research do Clube FII, trata-se de um caso raro: um fundo tradicional, voltado à renda, capturando entrega nova, sem risco inicial de vacância. Significa o seguinte: o fundo está pondo a mão num imóvel recém-construído. Isso normalmente não acontece com fundo normal, de renda. Prédio novo costuma ir para “FII de desenvolvimento”, que constrói para vender. E prédio novo tende a ser bom negócio: aluguel mais alto, menos manutenção. O problema é encarar o vazio inicial. Nesse caso, porém, o entrave não existe. A Amazon resolveu. O KNRI11 entrou ainda na construção do Biosquare. Com o prédio pronto, passa à fase de geração de renda com as locações. O impacto sobre o fundo, no entanto, tende a ser diluído, dado o tamanho dele. O FII tem um patrimônio líquido de R$ 4,6 bilhões e uma carteira diversificada entre lajes corporativas e galpões logísticos. A Kinea ainda não informou quando começará a receber renda com o imóvel, mas a estimativa é que ocorra dentro de 18 meses. Já o Zagros Multiestratégia (ZAGH11), o outro voltado ao público geral, possui 50% do Groenlândia 910, no Jardim América. O edifício, com 2,9 mil m², tem entrega prevista entre setembro e outubro deste ano. Mas diferentemente do KNRI11, o Zagros contrói para vender, não para gerar renda de aluguel. O patrimônio ali é de R$ 207 milhões. E Barbosa estima que o Groenlândia 910 possa gerar entre R$ 45 milhões e R$ 60 milhões, o que agregaria bastante valor ao fundo. Mas há riscos de atrasos na obra que devem ser monitorados, ela pontua. A conclusão, de qualquer forma, está avançada: 96,3% até junho. Os fundos restritos com exposição Agora, os fundos de acesso restrito. O RBR Desenvolvimento Comercial I (RDCI11) detém o IPO Corporate Boutique, no Itaim, entregue em junho. O fundo também tinha 90% do LAC Corporate Boutique, no Jardim Paulista, mas esse já foi vendido, em abril. Já o Hedge Paladin Design Offices (HDOF11), também destinado a investidores qualificados, tem em o Franca 303, no Jardim Paulista, em fase final de obra, e o Haddock 167, próximo à Avenida Paulista, com entrega esperada para dezembro. Considerando apenas a segunda metade de 2026, os FIIs listados estão ligados a mais ou menos 15 mil m² dos 203 mil m² previstos para entrega –7,6% do total. O restante dessa nova leva de escritórios está principalmente nas mãos de incorporadoras, como Cyrela (CYRE3), Lavvi (LAVV3) e EZTec (EZTC3), e de investidores institucionais e empresas de private equity, caso de HSI, Hines, Barzel e WTorre/Altre. Um exemplo é o Éden Corporate, no Brooklin, com 18,5 mil m², segundo maior empreendimento previsto para o terceiro trimestre. O projeto é dividido entre Cyrela e Lavvi, cada uma com 45% do investimento, e a Hines com 10%. Novas transações à vista? Uma das maiores entregas ainda previstas para 2026 está fora dos FIIs: o Cyrela Oscar Freire, com 45,5 mil m², em Pinheiros. A Cyrela estuda vender o prédio, que tem 17 lajes pré-locadas ao Nubank, a partir de 2027. Se um FII entrar na transação, o retrato dessa safra ainda pode mudar. A entrega é esperada para este mês. Além da nova leva de prédios, a taxa de ocupação salta aos olhos. A Faria Lima está com apenas 6,3% de vacância e preço de aluguel médio em R$ 322 por m² – alta de 20% na comparação anual. Na Paulista, a vacância é menor ainda: 5,7%. Na Rebouças, quase zero. E, para 2027, a expectativa é que a alta demanda alta por escritórios premium em São Paulo continue. Para a consultoria Binswanger, a vacância das lajes corporativas de alto padrão, hoje em 12%, pode cair para até 7% no ano que vem – o que renovaria a mínima histórica.