FPNG11 Fundo de Investimento Imobiliario Pedra Negra Renda Imobiliaria Cotas – Cotação Hoje
Fundo de Investimento Imobiliario Pedra Negra Renda Imobiliaria Cotas
CNPJ: 17161979000182
Selo de Investimento:
⚠️ AtençãoAtende a 6 de 11 critérios. Alguns múltiplos de valuation, histórico ou liquidez exigem atenção.
Checklist Fundamentalista de 11 Critérios
Critérios de consistência e valuation auditadosRetorno em dividendos nos últimos 12 meses superior a 6% ao ano
Pagamento regular de rendimentos em pelo menos 10 dos últimos 12 meses
Cota negociada sem ágio exagerado sobre o valor patrimonial
Ausência de desconto extremo que possa sinalizar vacância crônica ou risco de crédito
Sem quedas abruptas (superiores a 30%) no valor médio distribuído recentemente
Fundo de porte relevante com maior capacidade de diversificação e resiliência
Volume diário adequado para negociação ágil e spreads reduzidos no book
Atuação em setor com histórico maduro de geração de renda imobiliária
Histórico operacional comprovado em diferentes ciclos econômicos
Rendimentos saudáveis sem sinais de amortizações ou distribuições extraordinárias
Nível de ocupação saudável dos imóveis para garantir a receita de aluguéis (Ignorado para fundos de papel)
Método Barsi (Preço Teto 6% a.a.)
Estratégia focada em renda imobiliária com cálculo do preço máximo da cota para obter no mínimo 6% ao ano em proventos com base nos rendimentos dos últimos 12 meses.
Portfólio de Imóveis & Vacância Física
| Imóvel & Tipo | Endereço / Cidade | Área (ABL) | Vacância | Part. Receita |
|---|---|---|---|---|
| Ed. Concórdia Imóveis para renda acabados | Alameda Oscar Niemeyer, nº 132, Vale Sereno, Nova Lima - MG | 16.235 m² | 0,00% | 40,13% |
| Ed.Berlioz Imóveis para renda acabados | Rua Levindo Lopes, 258 Belo Horizonte MG | 2.971 m² | 0,00% | 7,64% |
| Ed. Concórdia Imóveis para renda acabados | Alameda Oscar Niemeyer, nº 132, Vale Sereno, Nova Lima - MG | 895 m² | 0,00% | 6,51% |
| Shopping Diamond Mall Imóveis para renda acabados | R. Gonçalves Dias, 2400 e Av. Olegário Maciel, 1600 | 4.789 m² | 5,18% | 4,10% |
| Predio Imóveis para renda acabados | Rua Amazonas, 4338 - Belo Horizonte MG | 4.911 m² | 0,00% | 3,76% |
| Ed. Concórdia Imóveis para renda acabados | Alameda Oscar Niemeyer, nº 132, Vale Sereno, Nova Lima - MG | 882 m² | 0,00% | 3,05% |
| Ed. Concórdia Imóveis para renda acabados | Alameda Oscar Niemeyer, nº 132, Vale Sereno, Nova Lima - MG | 3.529 m² | 0,00% | 2,23% |
| Ed. Concórdia Imóveis para renda acabados | Alameda Oscar Niemeyer, nº 132, Vale Sereno, Nova Lima - MG | 880 m² | 0,00% | 2,15% |
| Ed. Concórdia Imóveis para renda acabados | Alameda Oscar Niemeyer, nº 132, Vale Sereno, Nova Lima - MG | 875 m² | 0,00% | 2,15% |
| Ed. Concórdia Imóveis para renda acabados | Alameda Oscar Niemeyer, nº 132, Vale Sereno, Nova Lima - MG | 868 m² | 0,00% | 2,10% |
| Ed. Concórdia Imóveis para renda acabados | Alameda Oscar Niemeyer, nº 132, Vale Sereno, Nova Lima - MG | 865 m² | 0,00% | 2,07% |
| Ed. Concórdia Imóveis para renda acabados | Alameda Oscar Niemeyer, nº 132, Vale Sereno, Nova Lima - MG | 875 m² | 0,00% | 1,42% |
| Ed. Concórdia Imóveis para renda acabados | Alameda Oscar Niemeyer, nº 132, Vale Sereno, Nova Lima - MG | 432 m² | 0,00% | 1,31% |
| Ed. Concórdia Imóveis para renda acabados | Alameda Oscar Niemeyer, nº 132, Vale Sereno, Nova Lima - MG | 430 m² | 0,00% | 1,31% |
| Ed.Renaissance Imóveis para renda acabados | Rua Paraiba, 550 25º and. Belo Horizonte MG | 485 m² | 0,00% | 1,23% |
| Ed. Concórdia Imóveis para renda acabados | Alameda Oscar Niemeyer, nº 132, Vale Sereno, Nova Lima - MG | 429 m² | 0,00% | 1,07% |
| Ed. Concórdia Imóveis para renda acabados | Alameda Oscar Niemeyer, nº 132, Vale Sereno, Nova Lima - MG | 431 m² | 0,00% | 1,07% |
| Ed.Century Tower Imóveis para renda acabados | Rua Maria Luiza Santiago, 200 - Belo Horizonte MG | 317 m² | 0,00% | 0,67% |
| Ed.Berlioz Imóveis para renda acabados | Rua Levindo Lopes, 258 Belo Horizonte MG | 368 m² | 0,00% | 0,62% |
| Ed.Berlioz Imóveis para renda acabados | Rua Levindo Lopes, 258 Belo Horizonte MG | 368 m² | 0,00% | 0,61% |
| Ed.Berlioz Imóveis para renda acabados | Rua Levindo Lopes, 258 Belo Horizonte MG | 368 m² | 0,00% | 0,55% |
| Ed.Severo Antunes Imóveis para renda acabados | Rua Gonçalves da Guia, 8 - Itauna -MG | 411 m² | 0,00% | 0,53% |
| Ed.Berlioz Imóveis para renda acabados | Rua Levindo Lopes, 258 Belo Horizonte MG | 368 m² | 0,00% | 0,53% |
| Ed. Concórdia Imóveis para renda acabados | Alameda Oscar Niemeyer, nº 132, Vale Sereno, Nova Lima - MG | 181 m² | 0,00% | 0,53% |
| Ed.Berlioz Imóveis para renda acabados | Rua Levindo Lopes, 258 Belo Horizonte MG | 368 m² | 0,00% | 0,43% |
| Ed.Berlioz Imóveis para renda acabados | Rua Levindo Lopes, 258 Belo Horizonte MG | 362 m² | 0,00% | 0,43% |
| Ed.Century Tower Imóveis para renda acabados | Rua Maria Luiza Santiago, 200 - Belo Horizonte MG | 187 m² | 0,00% | 0,43% |
| Ed.Prime Savassi Imóveis para renda acabados | Rua Antonio de Albuquerque, 196 - Belo Horizonte MG | 216 m² | 0,00% | 0,43% |
| Ed.Century Tower Imóveis para renda acabados | Rua Maria Luiza Santiago, 200 - Belo Horizonte MG | 317 m² | 0,00% | 0,42% |
| Ed.Century Tower Imóveis para renda acabados | Rua Maria Luiza Santiago, 200 - Belo Horizonte MG | 198 m² | 0,00% | 0,32% |
| Ed.Prime Savassi Imóveis para renda acabados | Rua Antonio de Albuquerque, 195 - Belo Horizonte MG | 216 m² | 0,00% | 0,30% |
| Ed.Century Tower Imóveis para renda acabados | Rua Maria Luiza Santiago, 200 - Belo Horizonte MG | 198 m² | 0,00% | 0,27% |
| Ed.Prime Savassi Imóveis para renda acabados | Rua Antonio de Albuquerque, 195 - Belo Horizonte MG | 216 m² | 0,00% | 0,26% |
| Ed.Berlioz Imóveis para renda acabados | Rua Levindo Lopes, 258 Belo Horizonte MG | 194 m² | 0,00% | 0,25% |
| Ed.Century Tower Imóveis para renda acabados | Rua Maria Luiza Santiago, 200 - Belo Horizonte MG | 187 m² | 0,00% | 0,25% |
| Ed.Berlioz Imóveis para renda acabados | Rua Levindo Lopes, 258 Belo Horizonte MG | 269 m² | 0,00% | 0,23% |
| Ed.Prime Savassi Imóveis para renda acabados | Rua Antonio de Albuquerque, 196 - Belo Horizonte MG | 216 m² | 11,11% | 0,22% |
| Ed. Concórdia Imóveis para renda acabados | Alameda Oscar Niemeyer, nº 132, Vale Sereno, Nova Lima - MG | 13 m² | 0,00% | 0,13% |
| Ed. Concórdia Imóveis para renda acabados | Alameda Oscar Niemeyer, nº 132, Vale Sereno, Nova Lima - MG | 21 m² | 0,00% | 0,05% |
| Ed. Concórdia Imóveis para renda acabados | Alameda Oscar Niemeyer, nº 132, Vale Sereno, Nova Lima - MG | 22 m² | 0,00% | 0,03% |
| Ed.Berlioz Imóveis para renda acabados | Rua Levindo Lopes, 258 Belo Horizonte MG | 1.723 m² | 0,00% | 0,00% |
| Ed.Berlioz Imóveis para renda acabados | Rua Levindo Lopes, 258 Belo Horizonte MG | 797 m² | 100,00% | 0,00% |
| Ed.Berlioz Imóveis para renda acabados | Rua Levindo Lopes, 258 Belo Horizonte MG | 546 m² | 100,00% | 0,00% |
| Ed.Renaissance Imóveis para renda acabados | Rua Paraiba, 550 23º and. Belo Horizonte MG | 534 m² | 100,00% | 0,00% |
| Ed.Berlioz Imóveis para renda acabados | Rua Levindo Lopes, 258 Belo Horizonte MG | 70 m² | 100,00% | 0,00% |
| Ed.Berlioz Imóveis para renda acabados | Rua Levindo Lopes, 258 Belo Horizonte MG | 28 m² | 100,00% | 0,00% |
| Ed. Concórdia Imóveis para renda acabados | Alameda Oscar Niemeyer, nº 132, Vale Sereno, Nova Lima - MG | 11 m² | 100,00% | 0,00% |
| Ed. Concórdia Imóveis para renda acabados | Alameda Oscar Niemeyer, nº 132, Vale Sereno, Nova Lima - MG | 9 m² | 100,00% | 0,00% |
📊 Alocação por Classe de Ativo
Principais Títulos & CRIs em Carteira
Consulte o Raio-X completo de ativos, passivos, alavancagem, cotistas e histórico de 12 meses do FPNG11.
Resumo Fundamentalista de FPNG11
O ativo FPNG11 (Fundo de Investimento Imobiliario Pedra Negra Renda Imobiliaria Cotas) está sendo negociado hoje a R$ 349,99, acumulando uma variação de +0.00% no pregão. Nos últimos 12 meses, a cotação oscilou entre a mínima de R$ 349,99 e a máxima de R$ 480,00. O fundo atua no segmento de Fundo Imobiliário (FII), registrando um Dividend Yield (12M) de 1.38% e indicador P/VP de 1.61x.
Histórico de Cotação: FPNG11
Evolução do preço diário oficial e indicadores de tendência
Indicadores do Fundo Imobiliário (FII)
Sobre a FPNG11
O FII PEDRA NEGRA RENDA IMOBILIÁRIA - RESP. LIMITADA (FPNG11) é um fundo de investimento imobiliário listado na B3. O fundo possui mandato de não informado e atua no segmento de Multicategoria, com gestão Ativa.
Outros FIIs do Segmento Fundo Imobiliário (FII)
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FIIs de data centers miram renda de longo prazo e expansão no Brasil
Da redaçãoi Da redação https://istoedinheiro.com.br/autor/da-redacao 07/10/2026 - 13:34 Para compartilhar: Copie a URL: Copiar Os FIIs de data centers abrem uma nova frente de financiamento para a infraestrutura digital no Brasil. A AZ Quest Panorama estruturou um fundo para adquirir ativos da Scala, enquanto a Alianza mantém em avaliação a criação de um veículo listado dedicado ao segmento. As estratégias buscam transformar imóveis e instalações de data centers em fontes de renda por meio de contratos de longo prazo. O avanço ocorre em paralelo ao Redata, regime tributário voltado à atração de investimentos para o setor. AZ Quest capta R$ 482 milhões para fundo de data centers O AZ Quest Panorama Data Centers (AZDC) captou R$ 482 milhões na primeira emissão e reuniu mais de 7 mil investidores, conforme as informações apresentadas pela gestora. O fundo adquire ativos da Scala e os aluga de volta à companhia. A estratégia inclui um data center em Fortaleza e três subestações, com contrato de dez anos e janelas específicas de recompra. Para Marcos Freitas, gestor de fundos imobiliários da AZ Quest Panorama, o modelo acrescenta uma alternativa às fontes de capital já utilizadas pelas empresas, como dívida corporativa e financiamento de projetos. “A gente traz uma nova fonte de capital, que é usar os ativos imobiliários que elas possuem como forma de financiamento do capital de giro e dos investimentos dessas companhias”, explicou ao InfoMoney. Remuneração depende do prazo e das condições de recompra O AZDC foi estruturado como fundo cetipado, com prazo determinado de dez anos. Segundo Freitas, a remuneração prevista parte de IPCA mais 9,5% ao ano, no cenário de permanência até o décimo ano. Em determinadas hipóteses de recompra antecipada, pode alcançar IPCA mais 10,5% ao ano. Os percentuais correspondem aos cenários descritos pela gestora e dependem do cumprimento das condições da operação. A proposta é oferecer exposição a ativos existentes, sem investir diretamente no desenvolvimento de um novo data center. “É um fundo que tem começo, meio e fim”, afirmou Freitas. A gestora informa que os rendimentos são isentos, enquanto ganhos de capital e amortizações têm tributação de 20%. A isenção dos rendimentos não se estende, portanto, a todos os valores recebidos pelo investidor. Alianza mantém plano de separar ativos do ALZR11 A Alianza considera transformar sua exposição a data centers em um fundo listado específico. O projeto de separação dos ativos, conhecido como spin-off, permanece condicionado à melhora das condições de mercado. Fabio Carvalho, sócio da gestora, aponta o nível dos juros e o tamanho crescente dos projetos como obstáculos. Segundo ele, empreendimentos que antes demandavam cerca de R$ 200 milhões passaram a alcançar R$ 700 milhões. Essa escala dificulta a compra integral por um único fundo. A Alianza avalia formas de participar de projetos maiores sem adquirir a totalidade dos ativos. O ALZR11, de estratégia multiestratégia, é citado pelo executivo como um veículo com flexibilidade para investir no segmento. Contratos longos sustentam a tese de renda Para Carvalho, a duração dos contratos é uma das características centrais dos data centers como ativos imobiliários. A carteira existente conta com contratos com mais de uma década restante. Novas operações poderiam ser estruturadas com prazos de 15 ou 20 anos, conforme o executivo. Essa duração favorece o planejamento das receitas, mas a criação de um fundo dedicado ainda depende da viabilidade das aquisições e das condições de financiamento. Redata amplia perspectiva de investimentos no Brasil O Redata foi sancionado em setembro de 2026 e prevê incentivos tributários para equipamentos utilizados em data centers. O acesso aos benefícios exige autorização do Ministério da Fazenda e contrapartidas das empresas. Freitas avalia que o regime, combinado às características energéticas e à posição geopolítica brasileira, pode favorecer projetos destinados ao mercado doméstico e a clientes de outros países. A Associação Brasileira de Data Centers estima R$ 500 bilhões em investimentos até 2030, com aumento da capacidade instalada de 730 MW para 3,2 GW. Para os FIIs, a expansão representa uma oportunidade de adquirir ativos com contratos longos. A concretização de novos veículos dependerá do custo de capital, da escala dos projetos e das condições negociadas com os operadores. Leia mais SpaceX negocia US$ 40 bilhões para comprar chips da Nvidia para IA Bitcoin cai abaixo de US$ 83 mil com alta dos juros nos Estados Unidos Goldman vê Flávio favorito e mercado atento à equipe e ao plano fiscal CAOA Chery Tiggo 9 chega com sete lugares, tração integral e preços a partir de R$ 249.990 Para compartilhar:
O investimento no short-term rental está mudando de mãos?
Um apartamento disponível pode complementar a renda, financiar planos para a aposentadoria ou dar início a uma carteira imobiliária. No short-term rental no Brasil, essas motivações convivem com uma mudança na forma de investir. Além do preço de compra e da expectativa de valorização, a decisão passa a considerar a capacidade de atrair hóspedes, os custos da operação e a receita que permanece com o proprietário. A profissionalização da locação de curta temporada também altera a relação entre o investidor e seu imóvel. Delegar a gestão permite manter o patrimônio sem assumir o atendimento, a distribuição e a manutenção. Para a hotelaria, essa separação tem implicações competitivas, pois aproxima apartamentos de uma lógica operacional em que o desempenho depende tanto do ativo quanto da qualidade do serviço. “A pessoa física ainda domina, e acho que vai continuar dominando. O que mudou foi o perfil. Antes era alguém que tinha um apartamento sobrando e anunciava no Airbnb para ter uma renda extra. Hoje é alguém que compra já pensando no imóvel como ativo de renda: olha localização, ocupação, diária e custo de operação antes de assinar”, afirma Mônica Medeiros, CCO (Chief Commercial Officer) da Seazone. Segundo a executiva, a grande maioria dos mais de 2,1 mil proprietários investidores atendidos pela empresa pertence a esse grupo. A transformação que ela descreve está na maneira de selecionar e organizar o investimento, inclusive quando o proprietário amplia sua carteira. “A pessoa física não está perdendo espaço, ela está virando investidora profissional, e em alguns casos virando empresa”, acrescenta. O investimento planejado convive com situações em que a unidade já fazia parte do patrimônio familiar. Na BHomy, cujo portfólio reúne 600 unidades, basicamente em São Paulo, os pequenos proprietários representam a maioria dos investidores. “Na BHomy, os investidores, em sua maioria, são pessoas físicas com pequenas quantidades de imóveis. É a senhora que quer complementar a aposentadoria, o meia-idade que quer elevar a renda e guardar dinheiro ou usar como recursos para investimento, assim como recém-casados que ficaram com a unidade disponível”, relata William Astolfi, CEO da BHomy e presidente da ABLT (Associação Brasileira de Locação por Temporada). Essa diversidade de objetivos também aparece na contratação de administradoras. O proprietário pode buscar uma operação profissional justamente para continuar dedicado à sua atividade principal. “Acredito que o movimento de passar a gestão para administradoras e investidores mais institucionais será natural. Hoje, o cliente da Pineapples já é investidor. O proprietário quer continuar exercendo suas atividades com esse imóvel como um complemento de renda”, explica Fabio Nahon, diretor de Atendimento na Pineapples. De acordo com Nahon, a empresa realiza a gestão direta de 320 imóveis e, em outra frente, trabalha com gestão online e comercialização pelo site de 1,8 mil unidades. São formas diferentes de atender uma propriedade que permanece nas mãos do investidor. Patrimônio construído ao longo do tempo A renda complementar pode integrar uma estratégia mais ampla de aquisição de imóveis. Nahon observa clientes que planejam utilizar a receita da operação para sustentar o investimento e ampliar o patrimônio. “Muitas pessoas já têm planejamento e usam a alavancagem do próprio imóvel para pagar o investimento e promover um desenvolvimento patrimonial, acumulando outros imóveis, como uma aposentadoria de longo prazo”, afirma. A formação de uma carteira traz decisões sobre financiamento, tributação e estrutura de propriedade. Na experiência relatada por Mônica, a aquisição de várias unidades pode levar o investidor a considerar uma pessoa jurídica. “Um sinal claro dessa profissionalização aparece quando o investidor passa a ter vários imóveis: nesse momento, costuma fazer sentido estruturar o patrimônio numa pessoa jurídica para pagar menos imposto”, diz. A avaliação não é compartilhada de forma uniforme. Nahon considera a pessoa física mais favorável para parte dos investidores atendidos pela Pineapples, enquanto Astolfi destaca diferenças no custo do capital e no modelo de negócio das incorporadoras. “A pessoa física tem um funding mais barato que a jurídica, e as incorporadoras têm um retorno maior em vendas de unidades”, acrescenta o CEO da BHomy. As experiências descritas não estabelecem uma estrutura vantajosa para todos os casos. A quantidade de imóveis, a receita e as condições do investimento precisam ser consideradas individualmente. Astolfi ressalta ainda a pulverização do perfil de investidores no país e destaca que a ABLT pretende realizar uma pesquisa sobre o perfil dos proprietários. Alta renda procura fluxo de receita O interesse de investidores com maior patrimônio está associado, na leitura de Mônica, à possibilidade de combinar um ativo físico com receita operacional mensurável. O desempenho das estadias acrescenta uma dimensão à análise que vai além da valorização imobiliária. “O investidor de alta renda descobriu que o short stay bem operado resolve algo que o imóvel tradicional não resolvia: dá para saber quanto aquele ativo rende, com dado, em vez de depender só de valorização. Isso atrai quem já tem patrimônio e quer diversificar para um ativo físico que gera fluxo”, explica a executiva. A escolha do destino, entretanto, envolve uma relação entre retorno e previsibilidade. A CCO considera que investidores com maior capacidade financeira podem absorver melhor as oscilações de mercados sazonais. “Destinos com sazonalidade forte trazem retorno maior, porque a alta temporada rende muito, mas têm menos previsibilidade, porque a baixa não acompanha. Quem tem patrimônio consegue absorver essa oscilação e busca esse retorno”, avalia. Para os family offices, Mônica identifica exigências que vão além da seleção de uma unidade. A entrada depende de condições capazes de sustentar uma avaliação do negócio e o acompanhamento de seus resultados. “Os family offices ainda entram de forma pontual. Eles exigem previsibilidade, governança e escala, e é justamente isso que a profissionalização do setor está começando a entregar”, afirma. Na Pineapples, Nahon também relaciona esse público à organização patrimonial. Sua experiência inclui investidores que utilizam estruturas societárias e precisam de orientação tributária. “Os family offices têm esse perfil. Algumas pessoas possuem holdings e dependem de orientação de tributação, mas há muitos investidores nessa categoria como uma das possibilidades de retorno patrimonial”, avalia. Fundos precisam enxergar o risco A participação de fundos imobiliários abre outra discussão sobre o financiamento do short-term rental. Para Mônica, a condição inicial é ter informações confiáveis sobre o funcionamento dos ativos. “Podem, mas só depois de uma pré-condição: histórico de dados confiável. O fundo precisa de séries de ocupação, diária e receita líquida para modelar risco, e esse histórico só existe onde há operação profissional em escala”, afirma, ao analisar a possibilidade de esses veículos financiarem o segmento. Segundo a executiva, a Seazone possui mais de 4 mil imóveis em operação e R$ 1 bilhão em ativos imobiliários sob gestão. Ela apresenta essa base como um elemento para aproximar o negócio dos critérios de avaliação institucional. “É esse tipo de base que permite a um investidor institucional olhar para o short stay como classe de ativo, e não como aposta”, acrescenta. Astolfi vê espaço para desenvolvimento, mas associa as decisões ao momento do produto e ao horizonte de investimento. “A tendência é que os fundos imobiliários se desenvolvam no setor, pois ainda há muito chão para avançar. Eles olham qual a perspectiva de melhor retorno em curto, médio e longo prazos, dependendo do timing do produto”, avalia. O produto começa na escolha do terreno A profissionalização também chega ao desenvolvimento imobiliário. Na avaliação de Mônica, uma das mudanças mais estruturais é o planejamento de empreendimentos especificamente para estadias curtas. “O produto deixou de ser ‘um apartamento que pode ir para o Airbnb’ e virou um empreendimento pensado desde o terreno para a operação: planta compacta, área comum que funciona para o hóspede, convenção de condomínio que permite a locação por temporada e uma localização que sustenta ocupação o ano todo”, afirma. Segundo os dados fornecidos pela executiva, os SPOTs da Seazone somam 46 empreendimentos lançados, mais de R$ 889 milhões captados e mais de 3,4 mil cotas vendidas, em um modelo a preço de custo. “A escolha começa pelo dado: analisamos cerca de 300 terrenos por mês em mais de 400 regiões antes de decidir onde construir”, acrescenta. O planejamento do produto, porém, não elimina a necessidade de avaliar a concorrência. Astolfi chama atenção para mercados em que o aumento da oferta afeta o resultado dos imóveis. “Existem regiões com grande oferta de short-term rental disponível, e isso acaba pressionando o mercado, piorando o retorno”, alerta. Na leitura do executivo, a especialização favorece tanto projetos direcionados quanto empreendimentos que combinam usos. Praças como São Paulo e Rio de Janeiro, os maiores do país, apresentam diferenças estruturais para o desenvolvimento do segmento por parte das incorporadoras. Nahon enfatiza que o mercado paulistano já sofre com alta oferta de unidades, enquanto a Cidade Maravilhosa opera com limitação física, principalmente na Zona Sul. Sua percepção reforça a importância de examinar cada região. A configuração do empreendimento precisa ser confrontada com a oferta disponível e a demanda que poderá encontrar quando entrar em operação. Estrangeiros entre uso próprio e investimento A entrada de capital estrangeiros no segmento também entra nessa conta. Apesar de representar ainda uma parte pequena do mercado, os investidores internacionais querem combinar patrimônio, utilização pessoal e renda. Nahon relata a presença de europeus que disponibilizam suas unidades quando estão fora do país. “Temos observado o investimento de estrangeiros em pessoa física. Muitos europeus estão comprando imóveis no Brasil para ter uma casa para ficar aqui e rentabilizar quando não estão, principalmente em praças como o Rio de Janeiro e Nordeste”, afirma. Mônica identifica interesse especialmente em destinos de praia com demanda turística consolidada, mas considera o movimento inicial. Para esse comprador, a capacidade de administrar o imóvel à distância pesa na decisão. “Para o estrangeiro, a barreira não é a rentabilidade, é a operação à distância, quem faz a gestão, como funciona a tributação, como fica a segurança jurídica. Quanto mais o setor se profissionaliza, mais essa barreira cai”, avalia. Hospitalidade exige uma operação especializada A divisão entre dono do imóvel e responsável pela operação é um dos pontos mais claros de aproximação com a hotelaria. Para Mônica, a gestão profissional muda o papel do proprietário sem retirar sua autonomia sobre o patrimônio. “Ela não substitui o proprietário, substitui o proprietário-operador. O investidor continua dono do ativo e da decisão. O que ele deixa de fazer é responder hóspede de madrugada, precificar no feeling e resolver a manutenção sozinho”, explica. A executiva associa o desempenho à capacidade de administrar preços e ocupação. “Precificar direito, com tecnologia e dado de mercado, é o que faz o imóvel ocupar mais e render mais”, afirma. Essa especialização também abre espaço para empresas prestarem serviços a outras operadoras. Astolfi informa que a BHomy lançou o Hub 360 com esse objetivo. Na avaliação do executivo, o amadurecimento do segmento amplia a divisão de competências. “Quanto mais profissional o setor fica, mais especialização encontraremos, seja de imóveis, de produtos, de serviços e de tecnologia”, acrescenta. O funcionamento do empreendimento também depende das regras aplicáveis à atividade. Astolfi relata a atuação da ABLT nas discussões condominiais e apresenta o fundamento defendido pela associação. “Há também a discussão sobre como as convenções de condomínios vão olhar para essa atividade. Na ABLT, estamos defendendo os nossos direitos, pois estamos respaldados pela lei do inquilinato, que existe desde 1991”, pontua o rpesidente da entidade. O debate ganhou um novo capítulo com a suspensão, pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça), dos processos individuais e coletivos que discutem se a destinação residencial prevista na convenção basta para impedir locações de curta temporada por plataformas digitais ou se é necessária uma proibição expressa. A controvérsia será julgada no Tema 1.443, sob o rito dos recursos repetitivos. A medida suspende as ações relacionadas à questão e não representa uma proibição nacional da atividade. Para quem compra, a compatibilidade do imóvel com a operação pretendida precisa ser examinada antes da expectativa de receita. Nahon coloca essa verificação entre as prioridades do investimento. “O investidor quando entra no short-term rental busca segurança e depois rentabilidade. Os desafios de regulamentação impactam esse perfil. Ao procurar um imóvel, é importante que o investidor entenda se o condomínio permite esse tipo de atividade”, diz. Mônica considera que regras mais claras favorecem a formalização e os produtos preparados para a atividade. “Quando as regras ficam mais claras — convenção de condomínio, tributação, formalização —, o investidor amador que operava na informalidade perde espaço. Ganha espaço quem compra um produto já desenhado para a atividade e com gestão formal”, avalia. Retorno depende de uma conta completa A expectativa financeira precisa ser confrontada com as características do ativo e os custos da operação. Nahon cita uma referência de valor e receita, condicionada à localização e à preparação do imóvel. “Pensando em um imóvel bem decorado e localização, em torno de R$ 500 mil, ele te dará o retorno de R$ 7 mil por mês. Temos outros perfis de imóvel com um ROI maior”, afirma. A estimativa não vem acompanhada de detalhamento sobre despesas e período de referência. Por isso, não permite calcular a rentabilidade líquida ou projetar o mesmo desempenho para outras unidades. Aquisição, preparação, administração, distribuição, condomínio, tributos e manutenção integram a análise, conforme cada operação. Mônica também condiciona o resultado à seleção do produto e à gestão. Sua avaliação sobre uma renda superior à da locação tradicional está vinculada a um conjunto específico de características. Ou seja, um imóvel compacto bem localizado, num destino com demanda o ano todo e operado profissionalmente, tende a entregar renda superior à da locação tradicional. Já um imóvel fora desse recorte pode decepcionar. A pressão de oferta observada por Astolfi acrescenta uma variável à decisão. Não basta escolher uma unidade adequada e contratar uma administradora. O desempenho continua dependente das condições do mercado em que o imóvel está inserido. “O risco do short stay está concentrado em três pontos: localização errada, produto errado e operação amadora. Por isso defendo que o investimento começa na análise de dados da região e do tipo de imóvel, muito antes da compra”, conclui Mônica. (*) Crédito da capa: Hotelier News (**) Crédito das fotos: Divulgação
Durigan diz não entender euforia do mercado após 1º turno
São Paulo O ministro da Fazenda, Dario Durigan, afirmou, nesta quarta-feira (7), ter "alguma dificuldade em entender essa euforia" do mercado financeiro após o primeiro turno das eleições. Ele se referia à valorização da Bolsa e à queda do dólar nesta semana, em um movimento associado pelo mercado à perspectiva de mudança de governo. Segundo Durigan, a reação positiva dos ativos não se sustenta em propostas econômicas concretas da oposição. O ministro da Fazenda, Dario Durigan, em evento no Palácio do Planalto, em setembro de 2026 - Gabriela Biló -10.set.26/Folhapress Durante participação por videoconferência no 9º Incorpora Abrainc (Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias), em São Paulo, Durigan criticou as promessas da campanha de Flávio Bolsonaro (PL), sem citar o candidato nominalmente, de alcançar um superávit fiscal de 1,5% do PIB. Para o ministro, não há uma explicação concreta sobre como o resultado seria alcançado. "A direita fala em superávit de 1,5% do PIB, e isso não é crível, compra quem quer", afirmou. Em outro momento, disse que prometer resultados sem explicar como chegar a eles é "vender pastel de vento". Para Durigan, a comparação entre o governo Luiz Inácio Lula da Silva (PT) e a gestão anterior não justificaria uma mudança tão positiva na percepção dos investidores, principalmente em relação às contas públicas. O ministro afirmou que o risco-país caiu durante o governo Lula e que houve melhora na percepção de crédito do Brasil sob as regras fiscais atuais. Também criticou a gestão anterior por, segundo ele, ter aumentado despesas sem indicar fontes de compensação. "Quando você compara coisas concretas, o que foi o governo anterior e o atual governo Lula, é difícil que o anterior ganhe em alguma coisa, em especial na política fiscal", disse. Folha Mercado Receba no seu email o que de mais importante acontece na economia; aberta para não assinantes. Carregando... Durigan defendeu a manutenção e o reforço do arcabouço fiscal, com crescimento das despesas abaixo da expansão das receitas. Segundo ele, a previsibilidade da regra é necessária para reduzir estruturalmente os juros e melhorar as expectativas. "Nós temos que dar garantia de que essa regra fiscal vai seguir existindo com a receita crescendo mais do que a despesa, de modo que estabilizemos o crescimento da dívida pública", afirmou. O ministro também citou a reforma tributária como um dos principais avanços para elevar a produtividade brasileira e disse que o país ainda precisa enfrentar a taxa de juros e o quadro fiscal. Para uma plateia formada por empresários da construção civil e do mercado imobiliário, Durigan disse que uma vitória de Flávio Bolsonaro poderia provocar um "desastre" no setor. O ministro defendeu a atuação do Estado em programas habitacionais e mecanismos de financiamento, como o uso do FGTS (fundo de garantia), e afirmou que o setor depende da coordenação entre governo e iniciativa privada para ampliar o crédito e enfrentar o déficit habitacional. Para Durigan, a redução dos juros é outro ponto central para o setor. O ministro afirmou que o país ainda tem uma "milha final" a corrigir, com a taxa de juros e a situação fiscal, antes de conseguir criar condições mais favoráveis para investimento e crescimento.
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