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CDI, dividendos e isenção de IR: Empiricus recomenda fundo de renda fixa que traz combo preferido dos brasileiros
Dinheiro pingando na conta todos os meses, sem cobrança de imposto de renda (IR) e rendendo a taxa básica de juros, que está pagando mais de 1% ao mês. É disso que o brasileiro gosta — e é isso que o fundo de infraestrutura do BTG Pactual, BCDI11, se propõe a entregar. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE Listado na bolsa de valores na última terça-feira (4), o BTG Pactual Dívida Infra CDI (BCDI11) existe desde 2024, mas negociava no mercado de balcão da B3. Agora, o fundo subiu de nível e está disponível para todos os investidores via home broker. Fundos de infraestrutura investem em dívidas corporativas, em sua maioria, debêntures — tradicionais ou incentivadas (com isenção de IR). A versão FI-Infra, listada em bolsa, tem maior exposição às incentivadas para replicar o benefício tributário. Outra característica específica dessas versões listadas são os pagamentos de dividendos mensais, replicando o que é feito por fundos imobiliários e Fiagros. Só aí, o BCDI11 já uniu isenção de IR e dividendos. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE Entretanto, para a Empiricus, o diferencial do FI-Infra do BTG é sua estratégia de proteção para replicar o desempenho do CDI. Leia Também BCDI11 e o CDI O CDI é o indexador que acompanha os juros básicos do país. Por isso, ele é a referência da maior parte dos ativos de renda fixa e a meta de desempenho para os investidores. Ao escolher um ativo, o investidor questiona: ficou acima ou abaixo do CDI? Ativos indexados ao CDI costumam ter preços menos voláteis do que os prefixados ou atrelados à inflação, sendo preferidos pelos investidores avessos às fortes oscilações diárias do seu patrimônio. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE De olho nessa preferência, a estratégia do BCDI11 é acompanhar de perto — ou até superar — o CDI. É o que o mercado chama de fundo hedgeado. Isso porque os ativos que compõem a carteira dos FI-Infras frequentemente são indexados à inflação (IPCA+), mas os gestores fazem operações específicas para converter essa modalidade de remuneração em um retorno atrelado ao CDI, de forma a proteger a carteira das oscilações dos títulos IPCA+, o tal do hedge. "O desenho do BCDI11 é para o investidor que prioriza retorno atrelado ao CDI, menor oscilação da cota e maior previsibilidade de renda", diz o relatório da Empiricus. Desde o início, o fundo entregou um retorno de CDI + 1,9% ao ano, isento de IR e considerando o reinvestimento de todo o dividendo. Atualmente, isso significa um retorno próximo de 16% ao ano, porque a taxa básica de juros está em 14% ao ano. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE Os analistas da Empiricus destacam que essa proteção serve para o bem e para o mal: o retorno atrelado ao CDI pode diminuir em um ciclo de queda dos juros, mas também pode aumentar quando o CDI sobe. A questão é: seja qual for o nível da taxa básica, a proposta é acompanhar esse desempenho, o que está dentro de um perfil conservador de renda fixa. Entre abril e julho de 2026, o BCDI11 manteve uma distribuição mensal de R$ 1,20 por cota, equivalente a um dividend yield anualizado próximo de 14,3%. Listado na bolsa — e isso é positivo A listagem na bolsa traz um elemento novo que pode ser positivo para o investidor neste momento, segundo a Empiricus. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE A cota do fundo oscila conforme as negociações em bolsa, podendo ficar acima ou abaixo da cota patrimonial, baseada no patrimônio total do fundo e seu "valor real". Quando a cota na bolsa fica abaixo da cota patrimonial, isso significa que o preço está com "desconto". E o contrário também é verdadeiro. Porém, uma cota com desconto também significa oportunidade de compra, na opinião dos analistas, já que a valorização dessa cota pode aumentar o retorno potencial do investimento. E no caso dos FI-Infras, não só os dividendos são isentos de IR, como também o lucro com a valorização das cotas. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE Nos cálculos da Empiricus, desconsiderando o reinvestimento dos dividendos e considerando apenas o pagamento mensal, o retorno atual do fundo é de CDI + 1,2%. Com o desconto na cota da bolsa, este retorno aumenta para CDI + 1,7%. Com as negociações diárias, o preço da cota pode ficar com mais desconto ou com prêmio em relação à cota patrimonial, mas este não deve ser o foco do investidor, somente uma consideração a mais na avaliação da Empiricus, que torna o momento de entrada propício. O potencial de verdade está no pagamento de dividendos e na tese de proteção indexada ao CDI. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE "Na nossa leitura, o BCDI11 preenche um espaço relevante na prateleira de fundos listados de infraestrutura. A estratégia prioriza estabilidade, carrego e retorno atrelado aos juros, próprio de uma carteira conservadora", diz a Empiricus. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE
TRXF11 compra 5 shoppings da Iguatemi e chega a R$ 12,3 bi em imóveis
Fundo da gestora TRX fecha aquisição de R$ 876,1 milhões em ativos da Iguatemi, soma R$ 4,7 bilhões em compras em um mês e se prepara para a maior captação da história dos fundos imobiliários brasileiros 🔊 Ouvir artigo O TRX Real Estate (TRXF11), terceiro maior fundo de tijolo do Brasil e um dos mais líquidos da B3, não diminuiu o ritmo de aquisições mesmo com os juros em patamar elevado. Em menos de 30 dias, o veículo desembolsou cerca de R$ 4,7 bilhões em novos ativos — entre shoppings, lajes corporativas, hotel cinco estrelas e galpões logísticos — e se prepara para lançar a maior emissão de cotas da história dos fundos imobiliários brasileiros, com potencial de captar até R$ 10 bilhões. A compra dos cinco shoppings da Iguatemi O fundo acaba de fechar a aquisição de participações em cinco shoppings da Iguatemi por R$ 876,1 milhões. Os ativos adquiridos são: 35,55% do Shopping Praia de Belas, em Porto Alegre; 36% do Iguatemi Alphaville, em Barueri (SP); 10% do Iguatemi Ribeirão Preto; 10% do Iguatemi São José do Rio Preto; 36% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo (RS). A Iguatemi continuará responsável pela gestão e administração dos shoppings. O fundo vai pagar R$ 569,5 milhões no fechamento da transação, sendo que até R$ 350,5 milhões serão quitados não em dinheiro, mas com cotas do próprio TRXF11. Os R$ 306,7 milhões restantes serão pagos em duas parcelas. A estratégia de pagamento com cotas — e não apenas com caixa — é um dos diferenciais da gestora TRX. Em dezembro de 2025, quando captou R$ 3 bilhões na maior oferta do segmento até então, R$ 1,9 bilhão foram subscritos por meio da incorporação de imóveis, em que os antigos donos dos ativos passaram a ser cotistas do fundo. 📱 Receba as apurações no seu WhatsApp É um canal, não um grupo: só o Painel Político publica, ninguém comenta, seu número fica oculto. Saia quando quiser. Entrar no canalou assine por R$19/mês R$ 4,7 bilhões em 30 dias: o ritmo frenético do TRXF11 A compra dos shoppings da Iguatemi é apenas a mais recente de uma série de operações que transformaram julho e agosto de 2026 em um dos períodos mais agitados da história do fundo. Há apenas dois dias, o mesmo fundo havia fechado acordo para comprar R$ 2,14 bilhões em imóveis da Cyrela. Entre os ativos estão lajes comerciais no Edifício Cyrela Oscar Freire Corporate, em São Paulo. No fim de julho, o veículo já tinha pago: R$ 260 milhões pelo prédio do Emiliano Rio, hotel cinco estrelas na Praia de Copacabana; R$ 1,435 bilhão para comprar três galpões logísticos construídos sob medida para o Mercado Livre em Guarulhos (SP). A aquisição dos galpões em Guarulhos figura entre as maiores já realizadas por um fundo imobiliário brasileiro. O complexo reúne os galpões K100, K200 e K300 e soma 237.390 m² de área bruta locável (ABL). Com a compra, a ABL do TRXF11 cresceu 19%, de aproximadamente 1,25 milhão para 1,48 milhão de m². Com a nova aquisição dos shoppings, o fundo da TRX chega a R$ 12,3 bilhões investidos em 123 imóveis. A maior captação da história dos FIIs Enquanto compra, o fundo também se prepara para captar. O TRXF11 lançou uma nova emissão de cotas que poderá captar até R$ 10 bilhões — a maior da história dos fundos imobiliários no Brasil. A oferta supera a anterior recorde da própria TRX, que em dezembro de 2025 havia captado R$ 3 bilhões — na época, a maior operação do segmento. Com aquele aporte, o patrimônio do fundo praticamente dobrou, passando de R$ 3,29 bilhões para R$ 6,3 bilhões. Hoje, o TRXF11 possui patrimônio líquido de R$ 5,98 bilhões, mais de 331 mil cotistas e volume médio diário negociado superior a R$ 20 milhões — o que o torna o fundo mais líquido da B3 em 2026. O que explica a voracidade do TRXF11 A gestora TRX Investimentos, fundada em 2007 e especializada em real estate, opera com uma estratégia de gestão ativa que busca maximizar retorno por meio da aquisição, desenvolvimento e venda de imóveis locados preferencialmente para grandes empresas com contratos de longo prazo. O fundo tem se beneficiado de um ambiente de juros elevados que reduziu a concorrência por ativos. Como explicou Gabriel Barbosa, sócio responsável pela gestão de fundos da TRX, em dezembro de 2025: "É um bom momento para fazer aquisições. Com a taxa Selic caindo ano que vem, devemos ter novas emissões, o que deve aumentar a concorrência." A estratégia de diversificação também é robusta. Após as aquisições recentes, cerca de 79,4% da receita do fundo está atrelada a contratos atípicos — que oferecem maior proteção em caso de saída antecipada de inquilinos. O prazo médio dos contratos é de 13,04 anos, e nenhum imóvel isolado representa mais de 6,8% do valor total investido. A base de locatários inclui nomes como Mercado Livre, Assaí, Grupo Mateus, Hospital Israelita Albert Einstein, Pão de Açúcar, Shopee, Leroy Merlin e Hospital Sírio-Libanês. Os riscos de crescer rápido demais O crescimento acelerado do TRXF11 não é isento de riscos. O fundo já nasceu com forte concentração no varejo alimentar: em 2025, imóveis alugados para o Assaí representavam 60% da receita. Após as novas aquisições, essa exposição caiu para 12,72%, mas a diversificação trouxe novas concentrações — agora em logística e shoppings. Além disso, o P/VP (preço sobre valor patrimonial) do fundo está em 0,93, o que significa que a cota negocia com desconto de 7% em relação ao valor dos ativos. A cotação, em torno de R$ 89,14, acumula queda de -1,47% no último mês e de 2,76% no último ano — desempenho que reflete, em parte, a pressão dos juros altos sobre o setor imobiliário. O dividend yield nos últimos 12 meses foi de 13,24%, com distribuição média mensal de R$ 0,98 por cota. O guidance da gestora é manter pagamentos entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2026. O precedente e o que está em jogo A movimentação do TRXF11 sinaliza uma tendência clara no mercado imobiliário brasileiro: a concentração de ativos de qualidade nas mãos de poucos grandes fundos, enquanto investidores individuais — mais de 331 mil no caso do TRXF11 — financiam as operações via aquisição de cotas. Se a captação de R$ 10 bilhões for bem-sucedida, o fundo ultrapassará a marca dos R$ 16 bilhões em patrimônio, consolidando-se como um dos maiores players do setor na América Latina. A pergunta que o mercado começa a fazer é: até onde vai o apetite da TRX? E se a Selic começar a cair mais rapidamente do que o previsto, como o fundo se sairá em um cenário de maior concorrência por ativos e possível compressão de yields? Por enquanto, a estratégia é clara: comprar enquanto os outros hesitam, e captar enquanto há dinheiro sobrando. Versão em áudio disponível no topo do post.
Selic caiu para 14%: ainda vale a pena investir em FIIs? Entenda -
Selic caiu para 14%: ainda vale a pena investir em FIIs? Entenda Marcelo Monteiro 07/08/2026 às 16:50 4 minutos de leitura Atualizado em: 07/08/2026 às 16:50 A decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) de reduzir a taxa Selic de 14,25% para 14% ao ano reacendeu uma dúvida comum entre os investidores: afinal, ainda vale a pena investir em fundos imobiliários (FIIs) ou a renda fixa continua sendo a melhor opção? A resposta depende do perfil do investidor e da estratégia adotada. Embora o ciclo de cortes dos juros tenha avançado com a quarta redução consecutiva da Selic, a taxa permanece em um patamar historicamente elevado, mantendo aplicações como Tesouro Selic, CDBs e outros títulos pós-fixados bastante competitivas. Ao mesmo tempo, especialistas do mercado avaliam que os FIIs continuam oferecendo oportunidades, principalmente para investidores com horizonte de longo prazo e dispostos a selecionar ativos com fundamentos consistentes. Selic menor não inviabiliza renda fixa Em geral, a queda da Selic tende a favorecer ativos de maior risco, como ações e fundos imobiliários, à medida que reduz a rentabilidade oferecida por novas aplicações em renda fixa ao longo do tempo. No entanto, esse processo costuma ocorrer de forma gradual. Com a taxa básica ainda em 14% ao ano, a renda fixa segue oferecendo retornos elevados e continua competindo com os FIIs pela preferência dos investidores. Além disso, o mercado acompanha os próximos passos do Banco Central, que dependerão da evolução da inflação, da atividade econômica e das expectativas para a política monetária. Na prática, especialistas afirmam que uma redução isolada de 0,25 ponto percentual na Selic não é suficiente, por si só, para alterar significativamente a estratégia de alocação dos investidores. Nem todos os FIIs reagem da mesma forma Os efeitos do cenário de juros variam conforme o segmento do fundo imobiliário. Os chamados fundos de papel, que investem principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), continuam favorecidos pelo atual ambiente de juros elevados. Isso porque parte relevante dessas carteiras possui títulos indexados ao CDI ou à inflação, o que tende a sustentar os rendimentos enquanto essas referências permanecerem em níveis elevados. Já os fundos de tijolo — proprietários de imóveis como galpões logísticos, shopping centers, lajes corporativas e outros empreendimentos — costumam apresentar maior sensibilidade à expectativa de queda dos juros, especialmente no preço das cotas. Segundo analistas, quando o mercado passa a projetar uma trajetória mais consistente de redução da Selic e dos juros futuros, esses fundos podem se beneficiar da melhora na percepção sobre o setor imobiliário, do menor custo de financiamento e do aumento do interesse por ativos de renda variável. Qualidade da carteira pesa mais que a Selic Mesmo em um cenário de queda dos juros, especialistas recomendam que o investidor evite tomar decisões baseadas apenas no dividend yield, indicador que mede a relação entre os dividendos distribuídos e o preço da cota. Fundos que apresentam rendimentos muito elevados podem estar mais expostos a riscos, como concentração em poucos ativos, maior exposição ao crédito ou operações de maior risco. Por isso, a análise deve considerar também fatores como qualidade da gestão, perfil dos imóveis ou dos recebíveis, diversificação da carteira, vacância, liquidez das cotas e estratégia do fundo. Esse cuidado ganha ainda mais importância em um ambiente de juros elevados, no qual o mercado costuma privilegiar ativos considerados mais previsíveis e defensivos. O que observar daqui para frente A redução da Selic para 14% representa mais um passo no atual ciclo de flexibilização da política monetária, mas, isoladamente, não altera o cenário dos fundos imobiliários. Enquanto os juros permanecerem elevados, os fundos de papel tendem a continuar favorecidos pela indexação de parte de suas carteiras ao CDI ou à inflação. Já uma eventual continuidade do ciclo de cortes poderá beneficiar determinados segmentos de fundos de tijolo, especialmente aqueles negociados com desconto em relação ao valor patrimonial e que apresentem fundamentos sólidos. Na avaliação de especialistas, a escolha dos FIIs continua dependendo principalmente da qualidade dos ativos, da gestão e da estratégia de cada fundo, mais do que apenas do nível da Selic. Em um ambiente que ainda combina juros elevados e incertezas sobre os próximos passos da política monetária, a seletividade permanece como um dos principais critérios para a composição da carteira.