MIDW11
Fundos ImobiliáriosMidway Mall Fundo de Investimento Imobiliario Responsabilidade Limitada
CNPJ: 63992956000137
Oscilação dos Últimos 12 Meses
Indicadores de Valuation
Indicadores de Endividamento
Indicadores de Eficiência
Indicadores de Rentabilidade
Indicadores de Crescimento
Sobre a MIDW11
O MIDWAY MALL FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RL (MIDW11) é um fundo de investimento imobiliário listado na B3. O fundo possui mandato de não informado e atua no segmento de Multicategoria, com gestão Ativa.
Dividendos
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Aeroporto do Campo de Marte, em SP, estima mais do que dobrar voos até 2052; ruído é impasse
São Paulo Estudo de demanda contratado pela concessionária do aeroporto do Campo de Marte estima que o número de pousos e decolagens pode mais do que dobrar até 2052 com as obras de expansão do espaço, localizado em Santana, zona norte de São Paulo. A estimativa considera a operação de voos por instrumentos, que entrará em testes por volta de agosto. Segundo o levantamento, a média diária deve crescer de 161 para 375 pousos e decolagens, incremento de 132,9% em relação a 2023. Em dia de pico, poderá alcançar 1.104 movimentos em 2052. A concessão é da PAX Aeroportos, controlada por fundo do grupo XP Inc. Balanço do Decea (Departamento de Controle do Espaço Aéreo) já aponta crescimento, com aumento de 59.297 movimentações, em 2023, para 66.781, em 2025. A projeção é de 98.031 em 2030. O Campo de Marte foi o 12º aeroporto mais movimentado do Brasil no ano passado. Por outro lado, vizinhos têm reclamado de ruído. A maior mobilização envolve grupo da zona oeste que reclama do fluxo de helicópteros ao MPF (Ministério Público Federal). O órgão pediu esclarecimentos ao governo em março. Vista aérea do entorno do aeroporto do Campo de Marte, localizado em Santana, zona norte de São Paulo - Rubens Cavallari - 17.mai.26/Folhapress A implantação do chamado IFR (regras de voo por instrumento) é uma das exigências da concessão, cujo resultado foi anunciado em 2022. A mudança ajudará a viabilizar voos comerciais. Especialista em aviação ouvido pela reportagem defende a expansão diante da saturação dos demais aeroportos e tendência de aumento na demanda. Por sua vez, o mercado imobiliário é crítico porque o IFR exige pré-análise de parte dos empreendimentos em raio de 20 km e pode implicar restrições de altura, como revelou a Folha. A concessionária do aeroporto de Congonhas também tem manifestado preocupação. A Aena propôs sincronização das operações, porque a aproximação de voo em um aeródromo tende a inviabilizar a chegada no outro. Em nota, aponta que colabora com solução técnica que "permita o crescimento sustentável e seguro do espaço aéreo, sem prejudicar o atendimento à demanda da aviação comercial". O Ministério dos Portos e Aeroportos defende que o IFR trará maior segurança e reduzirá cancelamentos ligados à baixa visibilidade. Ainda salienta que a concessão passou por consulta e audiência públicas. Transição será paulatina A operação por instrumentos será adotada após a PAX cumprir todos os pré-requisitos. Havia algumas pendências na última inspeção, porém, em maio. A transição será paulatina, com seis meses de testes e até quatro operações com IFR por hora. Será feita uma avaliação posterior, para possíveis ajustes. A concessão é de 30 anos, podendo ser prorrogada por mais cinco anos. Inclui ainda o aeroporto de Jacarepaguá, no Rio de Janeiro. A estimativa é de investimentos de R$ 1,7 bilhão, entre reformas, modernização, manutenção e contrapartidas. Até 2052, deve aumentar especialmente a movimentação de jatos, turboélices e mais aeronaves leves, que passarão a 63% do total, ante 37% de helicópteros. Hoje, a divisão é meio a meio. Por ora, não há anúncios sobre voos comerciais. Em Jacarepaguá, a Azul Conecta implementou viagens regionais a São Paulo e Minas Gerais após a concessão, com aeronaves para até nove passageiros. Há, ainda, um acordo da concessionária com operadora privada para eventual funcionamento de vertiporto. Esse tipo de espaço seria voltado a aeronaves elétricas (popularmente chamadas de "carros voadores"), uma tendência de mobilidade que tem atraído atenção no setor. O engenheiro aeronáutico Adalberto Febeliano defende as mudanças diante da saturação dos demais aeroportos de São Paulo e aumento na demanda. Para ele, o Campo de Marte deve absorver tanto o táxi aéreo e a aviação executiva de Congonhas quanto voos comerciais curtos com até 120 passageiros. "É uma necessidade premente. Está faltando aeroporto em São Paulo." Impacto sonoro A PAX identificou que maior número de imóveis será impactado por barulho médio acima de 65 decibéis com a expansão de voos. O número deve subir de 67 para 120 até 2052. O Regulamento Brasileiro de Aviação Civil considera, contudo, que média de 65 decibéis não é compatível com áreas residenciais quando moradia não tem tratamento acústico. Além disso, a OMS (Organização Mundial de Saúde) aponta que exposição média a ruído de aeronaves não deve ultrapassar 45 decibéis. A concessionária apontou em reuniões recentes que pretende restringir voos após as 22h (não mais até as 23h) como medida de mitigação. Além disso, afirmou que medição em sete imóveis indicou exposição na média permitida. Presidente da Associação de Amigos da Braz Leme, o advogado Antoin Abou Khalil tem percebido aumento de ruído, e espera que maior mobilização ocorra quando incremento for mais expressivo. Também se preocupa com a segurança das operações, embora a ampliação envolva medidas contra acidentes. Problemática semelhante tem sido discutida no Rio, com o aumento de voos em Jacarepaguá, próximo da Barra da Tijuca. Em nota, a PAX respondeu que as curvas de ruído não estão projetadas sobre a Lapa. Também disse monitorar continuamente níveis de ruído no entorno do aeroporto e realizar reuniões com a comunidade e autoridades. Prédios precisam de pré-análise Com o IFR, o Campo de Marte passa a exigir pré-análise para projetos de novas construções com altitude acima de 827,49 metros se a até 20 km. Essa distância é determinada por norma federal, voltada a garantir mudanças de rota e medidas de segurança. Como o aeroporto fica mais baixo do que Congonhas, a autorização é necessária em grande parte da cidade e municípios da região metropolitana. O Decea tem dito que a maioria dos empreendimentos será aprovada na pré-análise, enquanto número menor precisará de ajustes para não se tornar "obstáculo" à navegação aérea. As maiores restrições abrangem raio de 3,5 km do Campo de Marte, onde a análise prévia é para projetos a partir de 767,49 metros de altitude. Mesmo assim, há alternativas, como a implantação na "sombra" de edifício existente. A nova regra passou a ser considerada em dezembro, segundo o Decea. Levantamento feito por empresa contratada pela PAX indicou ao menos 14,5 mil prédios, pontes e outros "obstáculos" existentes. Não serão feitas demolições. Em nota, a concessionária reforçou que o processo de análise é feito pela Aeronáutica. Também destacou manter diálogo permanente e que "confia na construção de solução conjunta". O Ministério dos Portos e Aeroportos afirmou que a transição para IFR exige monitoramento dos arredores, mas que análise considerará possíveis ajustes nos projetos. "Dessa forma, compatibilizam-se a segurança das operações aéreas com a dinâmica do desenvolvimento urbano", completou.
Maior que muito IPO, fundo imobiliário BTLG11 levanta R$ 1,8 bilhão (em cash)
O fundo imobiliário do BTG focado em logística bateu recorde de captação para um produto de tijolo com R$ 1,807 bilhão. Com isso, ele atinge um valor de mercado de R$ 7,3 bilhões O mercado de fundos imobiliários no Brasil cresceu de R$ 173,19 bilhões, em 2020, para R$ 423,9 bilhões em 2026. O BTLG11 se beneficia do crescimento do e-commerce no Brasil, onde a demanda por logística está em alta. A localização dos ativos, 70% em um raio de 60 km de São Paulo, também é estratégica. O fundo possui atualmente 33 ativos que totalizam 1,5 milhão de metros quadrados locáveis, com planos de acrescentar mais 500 mil metros quadrados. A captação foi realizada em duas tranches, com 100% do valor em cash, e contou com mais de 155 mil cotistas, sendo 75% de investidores de varejo e 25% institucionais. O fundo imobiliário BTLG11, do BTG Pactual, quebrou recordes ao captar R$ 1,807 bilhão, tornando-se o maior fundo de tijolo do Brasil, com um valor de mercado de R$ 7,3 bilhões. O BTG Pactual Asset Management acaba de quebrar um recorde no setor de fundos imobiliários de tijolo no Brasil. O fundo de investimento imobiliário BTLG11 atingiu a maior captação do segmento na história. O produto captou R$ 1,807 bilhão em duas tranches com mais de 155 mil cotistas. Detalhe: 100% em cash, o que faz o fundo atingir um valor de mercado de R$ 7,3 bilhões em um momento em que o mercado de investimentos sofre com tensões pré-eleitorais e conflitos no exterior. Metade da captação foi conquistada no aquário do BTG a outra metade veio de fundos institucionais, fundos de pensão e de investidores de plataformas como a XP e Itaú. No final, os institucionais responderam por 25% da demanda e os de varejo ficaram com 75% restantes. Um investidor que teve acesso ao processo disse ao NeoFeed que 7% do total ficou nas mãos de investidores estrangeiros. Com isso, o BTLG 11 se torna o maior fundo de tijolo do Brasil. Há outras grandes captações como a do Kinea Rendimentos Imobiliários, que levantou R$ 6,3 bilhões, e a da JHSF Capital Desenvolvimento Imobiliário, com R$ 5,23 bilhões. Mas elas são diferentes. A primeira é um fundo de crédito e a segunda é de desenvolvimento com ativos que foram encarteirados pelos grandes bancos. Essa do BTLG 11 é considerada a maior em um fundo de tijolo porque 100% do que entrou foi dinheiro e está à frente dos R$ 1,804 bilhão do XPML11, captados em 2024, até então a maior do segmento. “Foi tudo primária, não teve troca de cotas ou cotas júnior e sênior”, diz um gestor que acompanhou a transação. E isso vai dar mais poder de fogo para o fundo do reforçar a sua estratégia no segmento de galpões logísticos. O BTLG11 tem hoje 33 ativos que somam 1,5 milhão de metros quadrados locáveis. Com a captação, a ideia é somar 500 mil metros quadrados e outros 11 ativos. O NeoFeed apurou que o fundo já está em conversas avançadas com três players do setor para comprar portfólios de galpões. O fundo cresceu – e continua crescendo – apostando na tese do e-commerce. O Brasil tem vários players atuando e o comportamento de consumo vem mudando. Diferentemente dos Estados Unidos, onde predominam Amazon e Wall Mart, por aqui há uma série de empresas que competem entre si, como Mercado Livre, Amazon, Magalu, Casas Bahia, gigantes asiáticas, entre outras. E, com o avanço do e-commerce, precisam reforçar o chamado last mile. Os números da evolução do e-commerce, compilados pela Associação Brasileira de Inteligência Artificial e E-Commerce (Abiacom), mostram como a indústria logística precisa acompanhar o crescimento. Em 2016, dez anos atrás, o comércio eletrônico faturou R$ 126,4 bilhões com 301 milhões de pedidos. No ano passado, foram R$ 235,5 bilhões com 438,9 milhões de pedidos. A expectativa para 2026 é ainda maior. Serão faturados R$ 259,8 bilhões em 460 milhões de pedidos. É, portanto, necessário ter infraestrutura para comportar o crescimento. Pois é aí que entra outro componente que reforça a tese do BTLG11, ter ativos que estejam próximos do maior mercado consumidor do País: a cidade de São Paulo. E, nisso, o fundo está bem coberto. Hoje, 70% do portfólio está em um raio de 60 Km da capital paulista. A ideia é continuar avançando nesse tipo de imóvel e reciclando portfólio. “Eles têm uma característica de renovar os ativos, o que faz o portfólio estar sempre atual”, diz um investidor institucional que entrou no negócio. Nos últimos quatro anos, o BTLG 11 vendeu R$ 1,4 bilhão em ativos, o que reforçou o caixa e foi usado para novas aquisições ou pagamento de dividendos. Em termos de resultados, nos últimos três anos, o fundo apresentou um retorno real de 41%. A indústria de fundos imobiliários no Brasil tem avançado a passos largos. Segundo dados da Anbima, em 2020, o tamanho dela era de R$ 173,19 bilhões. Em pouco tempo mais do que dobrou. De acordo com os dados mais recentes, de junho de 2026, ela já alcançou um patrimônio total de R$ 423,9 bilhões. Trata-se de uma classe de ativos que o investidor gosta, sobretudo, por visualizar ativos reais e terem dividendos isentos de impostos de renda. Do total da indústria, também segundo a Anbima, o BTG Pactual lidera com R$ 41,7 bilhões sob gestão, seguido pela Kinea com R$ 35,6 bilhões e a XP Asset com R$ 31,7 bilhões. Nos últimos anos, as gestoras também têm se movimentado com atuação fora do Brasil. O BTG, por exemplo, lançou fundos imobiliários em Portugal, Espanha, Chile, Colômbia e Estados Unidos. A Kinea, por sua vez, conta com um nos Estados Unidos. De tijolo em tijolo, a classe de ativos ganha cada vez mais estatura.
XPML11 ou VISC11: qual o melhor FII de shopping? Veja principais indicadores
Entre os maiores fundos imobiliários de shopping centers listados na B3, XP Malls (XPML11) e Vinci Shopping Centers (VISC11) costumam atrair investidores interessados em renda mensal e exposição ao varejo físico. Ambos reúnem participações em empreendimentos distribuídos pelo país, mas diferem em indicadores operacionais e financeiros relevantes. A escolha de “melhor” fundo depende do critério analisado. Alguns números favorecem o XP Malls, enquanto outros são mais favoráveis ao Vinci Shopping Centers. A seguir, estão os principais dados comparativos. Patrimônio líquido: XP Malls possui valor maior O patrimônio líquido é um dos primeiros indicadores observados e reflete o valor contábil do fundo. Nesse aspecto, o XP Malls apresenta aproximadamente R$ 7,1 bilhões em patrimônio líquido. O Vinci Shopping Centers, por sua vez, soma cerca de R$ 3,3 bilhões. Em geral, um patrimônio líquido mais robusto amplia a capacidade de aquisições e a diversificação do portfólio. Isoladamente, porém, esse dado não garante desempenho superior. Preços e P/VP dos fundos imobiliários Na data da comparação, as cotações estavam próximas. As cotas do Vinci Shopping Centers eram negociadas a R$ 106,58, enquanto as do XP Malls estavam a R$ 106,83. Como o preço de mercado não indica, sozinho, se um fundo está caro ou barato, é comum observar o P/VP, que relaciona a cotação ao valor patrimonial por cota. Nesse indicador, o Vinci Shopping Centers registra P/VP de 0,92, e o XP Malls, 0,97. Ambos negociam abaixo do valor patrimonial, com desconto maior no fundo gerido pela Vinci Partners. Liquidez e número de cotistas No critério de negociação na Bolsa, o XP Malls apresenta liquidez média diária superior, com movimentação de aproximadamente R$ 14,1 milhões por dia. O Vinci Shopping Centers movimenta cerca de R$ 5 milhões. Uma liquidez maior tende a facilitar operações de compra e venda, reduzindo o impacto das ordens sobre os preços. A base de investidores também difere. O XP Malls reúne aproximadamente 733 mil cotistas, mais que o dobro dos cerca de 350 mil do Vinci Shopping Centers. O número de cotistas indica a dimensão da base de investidores, mas, isoladamente, não é critério de qualidade. Dividend yield dos últimos 12 meses Entre os indicadores mais acompanhados está o dividend yield, que relaciona os rendimentos distribuídos ao preço da cota. No acumulado de 12 meses, o XP Malls apresenta 10,36%, acima dos 9,36% do Vinci Shopping Centers. O último rendimento distribuído também foi maior no XP Malls, com R$ 0,92 por cota, enquanto o Vinci Shopping Centers pagou R$ 0,84 por cota. Em comparações entre fundos, o dividend yield costuma ser referência mais adequada do que o valor nominal do dividendo, por considerar a relação entre rendimentos e preço. Indicadores não definem qual fundo é melhor Os números apresentados fornecem um retrato importante de cada fundo, mas representam apenas parte da análise. Além desses dados, investidores avaliam a qualidade e a localização dos shopping centers, a diversificação geográfica, a vacância, o perfil dos contratos de locação, o potencial de crescimento das receitas, a estratégia da gestão e a composição do portfólio. A comparação mostra que o XP Malls destaca-se em patrimônio líquido, liquidez média diária, número de cotistas, último rendimento e dividend yield dos últimos 12 meses. Já o Vinci Shopping Centers negocia com maior desconto em relação ao valor patrimonial, refletido em um P/VP mais baixo. Esses indicadores ajudam a entender as diferenças entre os dois FIIs, mas, de forma isolada, não permitem definir qual é o “melhor” fundo imobiliário.