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Plim Plim: Fundo imobiliário que tem Globo como inquilina vira aposta do Safra; veja potencial de valorização e dividendos – Money Times
A sede da Rede Globo, na Chucri Zaidan, na capital paulista, representa mais de 50% da receita de aluguel do veículo (Imagem: Montagem Giovanna Figueiredo) A equipe de analistas do Banco Safra elevou de neutra para compra a recomendação para o fundo imobiliário Vinci Offices (VINO11), embora tenha reduzido o preço-alvo das cotas de R$ 5,24 para R$ 5,15 para os próximos 12 meses. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE O novo valor representa um potencial de valorização (upside) de aproximadamente 16,3% em relação à cotação atual, de R$ 4,43. Em relatório, o Safra afirmou que a revisão da recomendação reflete o avanço da estratégia de desalavancagem do fundo, apoiada na reciclagem de ativos e na queda gradual da vacância do “Haddock Lobo 347“, um dos imóveis do portfólio do veículo. De fato, o edifício chegou a uma ocupação contratada de aproximadamente 58% em julho. Em janeiro, estava na casa dos 20%. Além disso, o banco destacou que o VINO11 apresenta uma precificação “bastante descontada” em relação ao seu valor patrimonial e à média histórica. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE Pelas contas dos analistas, o fundo negocia, atualmente, a 0,47 vez seu valor patrimonial, ante média de cinco anos de 0,70 vez. Segundo o Safra, esse desconto sustenta tanto o potencial de valorização das cotas na bolsa de valores quanto um dividend yield de 12,8% projetado para 2027. “Reconhecemos que o VINO11 ainda carrega alavancagem elevada e um portfólio concentrado, mas entendemos que a execução das vendas de ativos já anunciadas, novas locações e desalavancagem reduzem significativamente os principais riscos para a tese”, escreveu a equipe de análise. O principal pilar da recomendação De acordo com o Safra, a desalavancagem por meio da reciclagem de ativos é o principal pilar da recomendação do veículo. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE Isso porque, segundo o banco, o fundo vem executando um plano consistente de venda de imóveis menos aderentes à sua estratégia, com o objetivo de reforçar o caixa, antecipar o pagamento de dívidas e elevar a qualidade média do portfólio remanescente. Os analistas lembraram que, em julho, o VINO11 anunciou a alienação do “Cardeal Corporate” por R$ 40 milhões — nível aproximadamente 12% acima do laudo de avaliação —, a um cap rate de 8,75% sobre a receita vigente. Pelas contas da casa, a transação gerou ganho de capital de cerca de R$ 1,5 milhão (R$ 0,018 por cota) ao FII, com 80% do valor recebido à vista. Além disso, o Safra destacou que o fundo celebrou, recentemente, um contrato para vender uma participação de 66,7% no “Oscar Freire 585”. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE No caso dessa segunda operação, o veículo receberá aluguel adicional de R$ 250 mil mensais durante o período de cumprimento das condições precedentes. “Entendemos que essas negociações podem gerar ganhos aos cotistas por reduzir a percepção de risco do VINO11, sem comprometer a capacidade de geração de renda recorrente do portfólio”, disseram os analistas. “As duas transações devem, em conjunto, reduzir a relação dívida líquida/patrimônio líquido do fundo de 46% para 33% até o final de 2027”, prosseguiram. Hoje, a dívida líquida do VINO11 soma aproximadamente R$ 370 milhões, equivalente a cerca de 32% do valor dos seus imóveis — um patamar “elevado, mas administrável”, na avaliação do Safra. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE “O cronograma de vencimentos é alongado, não há descasamento entre ativo e passivo, e o CRI [Certificado de Recebível Imobiliário] Sede Globo SP, que representa 85% do passivo total, contém o mesmo indexador e vencimento do contrato de locação”, afirmou o banco. “As vendas de imóveis devem reduzir essa alavancagem, gerando também um ganho com o rendimento do carrego do caixa superior ao custo financeiro dos passivos no curto prazo. Vemos o fundo diminuindo gradualmente a exposição financeira e ampliando a flexibilidade para pagamentos de dividendos à frente.” A recuperação do ‘Haddock Lobo 347’ No caso do “Haddock Lobo 347“, o Safra afirmou que a recuperação da ocupação é o segundo vetor de destravamento de valor para a tese de investimento. Segundo os analistas, após um período de vacância elevada, o edifício vem apresentando avanços comerciais com a assinatura de novos contratos, o que tende a melhorar a receita recorrente e reduzir os custos condominiais. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE Atualmente, vale ressaltar, o VINO11 possui 85,7% de participação no empreendimento. Haddock Lobo 347 no portfólio do VINO11 (Imagem: divulgação/ VINO11) Mas para além do Haddock Lobo 347, o Safra avalia que o VINO11 possui um portfólio de lajes corporativas de boa qualidade, embora reconheça a concentração da carteira. Isso porque o fundo detém participações em nove imóveis, que somam mais de 75 mil metros quadrados (m²) de área própria, localizados em São Paulo e no Rio de Janeiro. No entanto, desse nove, a sede da Rede Globo, na Chucri Zaidan, na capital paulista, representa mais de 50% da receita de aluguel do veículo. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE “A carteira do VINO11 reúne empreendimentos bem localizados e locatários de perfil sólido, com destaque para a Sede Globo, principal ativo e responsável por cerca de 57% da receita de aluguel”, disse o Safra. “Reconhecemos que essa concentração representa um risco, mas também confere previsibilidade à receita, dado o caráter atípico e de longo prazo do principal contrato”, prosseguiu. Portfólio do VINO11 (Imagem: divulgação/ Banco Safra) Dividendos Em relação aos dividendos, o banco afirmou que, para projetar a distribuição futura, considerou que o fundo concretizará a venda do Oscar Freire 585 pelo valor do laudo, que a vacância financeira decorrerá apenas do fim das carências dos contratos já assinados e que os contratos não terão aumentos reais nos valores de locação. “Essas premissas, que consideramos conservadoras dadas as possibilidades de aumento das receitas do FII, geram um incremento no resultado distribuível à frente de 27% em relação aos valores operacionais atuais”, disseram os analistas. Pontos de atenção CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE Quanto aos principais riscos para a tese de investimento, o Safra citou a não conclusão ou o atraso nas vendas de ativos, sobretudo do Oscar Freire 585, cuja alienação está sujeita ao cumprimento de condições precedentes e poderia comprometer o plano de desalavancagem do fundo. O banco apontou também um potencial ritmo de locação do Haddock Lobo 347 abaixo do esperado, a elevada concentração de receita em um único locatário, um eventual aperto monetário adicional ou a manutenção dos juros em níveis elevados por período prolongado, pressionando o custo da dívida, além de novas vacâncias ou inadimplências. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE
FII TRXF11 compra fatia do ParkShopping Barigui, da Multiplan, por R$ 250 milhões
O shopping apresenta ainda taxa de ocupação de 98,5% e atende majoritariamente consumidores das classes A e B Publicidade O fundo imobiliário TRXF11 (TRX Real Estate) assinou compromisso para adquirir 9,33% do ParkShopping Barigui, em Curitiba (PR), por R$ 250 milhões. O empreendimento é operado pela Multiplan. O ParkShopping Barigui possui 66.315 metros quadrados de ABL, dos quais 6.187,19 m² correspondem à participação adquirida pelo fundo. O empreendimento reúne 417 operações, incluindo varejistas nacionais e internacionais, restaurantes, cinema, academia, centro médico e opções de entretenimento. O shopping apresenta ainda taxa de ocupação de 98,5% e atende majoritariamente consumidores das classes A e B, que representam aproximadamente 91% do público. Em 2025, o empreendimento registrou cerca de R$ 1,96 bilhão em vendas. A aquisição foi realizada com cap rate de 7,90%, enquanto o Yield on Cost (YoC) (indicador que diz respeito ao dividendo em relação ao custo de aquisição) chega a 14,6%. Para José Alves Neto, sócio-fundador e membro do Comitê de Investimentos da TRX, a operação amplia a presença do fundo em imóveis ligados ao consumo e à prestação de serviços. “Com essa aquisição, o TRXF11 continua ampliando sua presença em imóveis que fazem parte do cotidiano das pessoas. Além de supermercados, hospitais, centros logísticos, instituições de ensino e hotéis, o fundo reforça agora sua exposição a shopping centers dominantes, ativos que concentram consumo, serviços, gastronomia, lazer, entretenimento e convivência.” Agora, o fundo passa a contar com 124 imóveis, aproximadamente 1,8 milhão de metros quadrados de ABL e cerca de R$ 12,5 bilhões investidos em imóveis. Leia Mais: Corte da Selic já está na cota dos FIIs? Veja o que pode mover os fundos agora
São Carlos (SCAR3): Ágora mantém recomendação Neutra
Companhia encerrou o segundo trimestre com caixa líquido, mas redução do portfólio pressionou receitas e resultados recorrentes A Ágora Investimentos espera uma reação neutra do mercado ao balanço da São Carlos (SCAR3) no segundo trimestre de 2026. A companhia vendeu R$ 742 milhões em ativos no período e passou a apresentar caixa líquido, mas a redução do portfólio pressionou as receitas de aluguel e os resultados recorrentes. A receita de aluguel somou R$ 15,5 milhões, queda de 66% na comparação anual e de 30% em relação ao primeiro trimestre. Já a receita de serviços alcançou R$ 3,2 milhões, com crescimento de 146% em um ano e de 10% na base trimestral, impulsionada pela estratégia de assessoria a fundos imobiliários. O EBITDA recorrente da São Carlos atingiu R$ 4,5 milhões, recuo de 87% ante o segundo trimestre de 2025. O FFO recorrente, indicador que mede a geração de caixa das operações imobiliárias, ficou negativo em R$ 2,4 milhões. Um ano antes, a companhia havia registrado resultado negativo de R$ 2 milhões, enquanto o indicador ficou zerado no primeiro trimestre de 2026. “Esperamos uma reação neutra do mercado. Os números financeiros refletiram a redução do portfólio após as vendas de ativos. A receita recorrente caiu 60% na comparação anual, apesar do crescimento de 146% na receita de serviços”, afirma a Ágora Investimentos. Publicidade Publicidade Venda de ativos leva São Carlos a caixa líquido O principal destaque do trimestre foi a venda de R$ 742 milhões em ativos, realizada a uma taxa de capitalização próxima de 8%. Esse indicador representa a relação entre a renda gerada pelos imóveis e o valor atribuído às propriedades nas transações. Entre as operações, a São Carlos vendeu por R$ 735 milhões um portfólio de edifícios de escritórios ao FII SC Renda Imobiliária. A transação provocou uma mudança relevante na estrutura financeira da companhia. A empresa encerrou o segundo trimestre com caixa líquido de R$ 159,7 milhões, revertendo a dívida líquida de R$ 285 milhões registrada ao final do primeiro trimestre. A melhora do balanço, contudo, veio acompanhada de uma base menor de imóveis geradores de receita, o que explica a retração dos indicadores operacionais. Dessa forma, a Ágora indica um trimestre dividido entre o fortalecimento da estrutura de capital e a redução dos resultados recorrentes. A expansão da receita de serviços compensou apenas parcialmente a queda na arrecadação com aluguéis. Leia também: Ágora mantém recomendação Neutra para SCAR3 Mesmo com a melhora da posição financeira e o desconto apresentado pelas ações, a Ágora manteve sua recomendação Neutra para a São Carlos. Os papéis SCAR3 são negociados a aproximadamente 0,5 vez o múltiplo preço sobre valor patrimonial, conhecido como P/VP. Isso significa que o valor de mercado da companhia corresponde a cerca de metade de seu patrimônio líquido contábil. “Mantemos nossa recomendação Neutra, com as ações SCAR3 negociadas a 0,5 vez o múltiplo P/VP”, informa a Ágora. A avaliação sugere que o desconto das ações precisa ser ponderado diante do encolhimento do portfólio e da consequente pressão sobre as receitas recorrentes. A evolução da nova estratégia de serviços e a destinação dos recursos provenientes das vendas devem permanecer no radar dos investidores.