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Fundos imobiliários: XP aposta na retomada das lajes corporativas com novo FII de R$ 1,1 bilhão – Money Times
(Imagem: Lemon_tm/ istockphoto) A gestora de recursos XP Vista deu a largada, nesta quinta-feira (23), à oferta pública de cotas de um novo fundo imobiliário, o XP Prime Offices, com a intenção de captar R$ 1,1 bilhão. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE O dinheiro será usado para a compra de dois prédios de escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo, que foram desenvolvidos pela incorporadora SDI em parceria com a gestora Tellus. Um dos edifícios é o JK Square, no Itaim Bibi. O prédio tem 19 pavimentos e fica em um complexo com escritórios, lojas e hotel da bandeira Westin Hotels & Resorts. O imóvel está 100% locado e tem inquilinos como Uber, Banco ABC e Vitru Educação, entre outros. A aquisição pelo XP Prime Offices corresponde a 67% da torre corporativa do JK Square, o equivalente a 21 mil metros quadrados, e foi acordada pelo valor de R$ 759,8 milhões. O outro empreendimento na mira é o River South, na Marginal Pinheiros do lado do Butantã. O complexo tem 10 andares e reúne escritórios, residências e lojas. A locação da área de escritórios está em 73%, sendo que a principal inquilina é a Wise. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE Neste caso, a aquisição pelo fundo é de 94% da área do imóvel, ou 19 mil metros quadrados, por R$ 405,8 milhões. As aquisições contam com um memorando de entendimento fechado em junho e suas confirmações estão sujeitas a diligências. A previsão de pagamento é de R$ 566,6 milhões no fechamento da operação, com parcelas semestrais subsequentes, incluindo potencial tomada de dívida pelo fundo. No prospecto, a XP defende que a oferta é uma oportunidade para investidores entrarem em lajes corporativas de primeira linha, situadas em regiões nobres da cidade, e com receita diversificada devido ao aluguel originado em diferentes inquilinos. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE Um destaque do prospecto é o aviso aos investidores de que os ativos devem passar por uma reavaliação após a constituição do fundo, com um ganho estimado de 15% logo de cara. O preço médio de aquisição dos dois prédios foi acertado em R$ 28 mil por metro quadrado, mas uma avaliação feita em junho por uma consultoria independente apontou o valor médio de R$ 34,2 mil por metro quadrado para os imóveis. Do ponto de vista da XP, isso deve fazer o valor da cota patrimonial ser de aproximadamente 15% maior que o valor de emissão das cotas nesta oferta inicial (indo de R$ 100 para R$ 115 por cota). Nesta oferta, o fundo vai emitir 11 milhões de cotas de classe única, no valor de R$ 100 cada, aberta para investidores em geral. Não haverá distribuição de lote adicional em caso de excesso de demanda. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE O fundo tem previsão de uma taxa interna de retorno (TIR) de IPCA +10% ao ano e de dividend yield anual de 14%, 11,4% e 9,6% nos três primeiros anos. Dividend yield, cabe lembrar, é o porcentual de retorno dos dividendos em relação ao preço da cota. O fundo começa nesta quinta-feira as apresentações aos potenciais investidores e tem até 31 de agosto para coleta das intenções de investimento. A liquidação está programada para 3 de setembro. Cenário O mercado corporativo está passando por um reaquecimento, o que tem muito a ver com a diminuição do home office e o aumento na frequência do expediente presencial. Esse tem sido o principal motor para o crescimento da área alugada pelas empresas, atraindo os investidores de propriedades comerciais. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE As locações de escritórios totalizaram 175 mil m2 no segundo trimestre (algo como 22 campos de futebol) em São Paulo. Isso foi 13% mais que no primeiro trimestre e 8% maior que no mesmo período do ano passado, de acordo com relatório da consultoria imobiliária Newmark. Assim, os espaços vagos nesses prédios caíram para 14,4% no segundo trimestre, abaixo dos 14,9% do primeiro trimestre e inferior aos 18% registrados no mesmo período do ano passado. Com a redução dos espaços disponíveis nos prédios, o preço pedido médio de locação continuou subindo e chegando a R$ 128,2/m2, alta de 14% em um ano. Por sua vez, a XP está bastante ativa no segmento de fundos imobiliários. Nas últimas semanas, ela anunciou captações relevantes, como a oferta de R$ 1,25 bilhão do fundo imobiliário Maxi Renda e a de R$ 1 bilhão do XP CDI CRI. Ambos são voltados para investimento em dívida imobiliária. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE
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Cartesia promete pagar dividendos do CACR11 após derrota entre cotistas; dúvidas persistem
A gestora Cartesia afirmou que cumprirá a decisão dos cotistas e fará a distribuição dos dividendos do primeiro semestre de 2026 do fundo imobiliário Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11), após os investidores rejeitarem a proposta de retenção dos recursos para reforçar o caixa do fundo. A manifestação foi feita no relatório gerencial divulgado nesta terça-feira (22), primeiro documento em que a gestora comenta oficialmente a votação encerrada na semana passada. No documento, a Cartesia afirma que "envidará seus melhores esforços" para cumprir a deliberação dos cotistas e informa que o resultado caixa do primeiro semestre de 2026 foi de R$ 25,4 milhões. Segundo a gestora, isso implica uma distribuição mínima de R$ 5,57 milhões, equivalente a R$ 1,15 por cota. Na consulta formal encerrada em 17 de julho, os investidores rejeitaram a proposta de reter, no mínimo, 95% dos resultados do semestre para preservar a liquidez do fundo. A proposta recebeu votos favoráveis de 5,51% das cotas emitidas, enquanto 9,44% votaram contra. À época, a Cartesia defendia que o primeiro semestre havia sido marcado por uma combinação de eventos que impactou a liquidez do CACR11 e argumentava que a retenção temporária dos recursos seria necessária para preservar o caixa, financiar o desenvolvimento dos empreendimentos da carteira e manter as garantias das operações. Auditoria segue sem nova data O relatório também traz atualizações sobre a auditoria das demonstrações financeiras referentes ao exercício de 2025. Segundo a Cartesia, os trabalhos conduzidos pela RSM Brasil seguem em andamento e a expectativa é que sejam concluídos "em breve", juntamente com a republicação das demonstrações financeiras e a emissão do parecer da auditoria. O relatório, porém, não informa uma nova data para a conclusão do processo. Anteriormente, o fundo havia comunicado ao mercado que a reemissão das demonstrações financeiras deveria ocorrer até 30 de junho de 2026, prazo que terminou sem a divulgação dos novos documentos. A contratação da RSM ocorreu após questionamentos da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), feitos depois de reportagens publicadas pelo Valor Investe sobre a estrutura dos CRIs da carteira do fundo. Gestora comenta saída da administradora Pela primeira vez desde a divulgação do fato relevante, a Cartesia também comentou a renúncia da BRL Trust à administração do CACR11. Segundo a gestora, a administradora permanecerá no cargo pelo prazo previsto na Resolução CVM 175 (180 dias) até que os cotistas aprovem um novo administrador em assembleia. A BRL Trust comunicou sua renúncia no início de julho, renovando mais um capítulo da crise enfrentada pelo fundo. Gestora atribui crise ao cenário macroeconômico No relatório, a Cartesia voltou a defender a estratégia adotada na carteira e atribuiu parte das dificuldades enfrentadas pelo CACR11 ao ambiente econômico. Segundo a gestora, a combinação de juros elevados, inflação persistente e mudanças nas condições de mercado afetou o desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários financiados pelos CRIs, atrasando cronogramas de obras, licenciamentos e geração de caixa. A Cartesia afirma ainda que optou por priorizar o andamento das obras e preservar as garantias das operações, em vez de realizar vendas de ativos em condições desfavoráveis, estratégia que, segundo a gestora, busca maximizar a recuperação de valor para os cotistas no longo prazo. As reportagens do Valor Investe mostraram, contudo, que os problemas identificados na carteira do CACR11 vão além do cenário macroeconômico citado pela gestora. Documentos públicos revelam que diferentes operações passaram por inadimplência, renegociações, reestruturações financeiras, atrasos em obras, descumprimentos contratuais e alterações nas garantias, além de dependerem da evolução futura dos empreendimentos para gerar o fluxo de caixa esperado. O relatório foi divulgado em meio a uma sequência de acontecimentos envolvendo o CACR11 nos últimos meses. Além da suspensão dos dividendos, o fundo teve as demonstrações financeiras de 2025 reprovadas pelos cotistas, perdeu sua administradora e passou a enfrentar uma série de problemas envolvendo operações relevantes da carteira. Reportagens publicadas pelo Valor Investe mostraram que diferentes CRIs do fundo passaram por inadimplência, renegociações, reestruturações financeiras e alterações nas condições das operações. Levantamento da reportagem também apontou que as principais operações em estresse somam R$ 468 milhões em saldo devedor, valor equivalente à totalidade do patrimônio líquido do CACR11. — Foto: Getty Images
HGRU11 convoca cotistas para votar 7ª emissão de cotas
Fundo imobiliário pretende captar recursos para aquisição de novos ativos, reforço de caixa e cumprimento de obrigações O fundo imobiliário HGRU11 iniciou uma consulta formal aos seus cotistas para deliberar sobre a realização de sua 7ª emissão de cotas. A proposta prevê uma oferta pública primária com captação inicial de até R$ 1,1 bilhão, sem considerar os custos de distribuição. A operação será voltada exclusivamente a investidores profissionais e seguirá o regime de melhores esforços de colocação. Os atuais investidores do fundo terão direito de preferência na subscrição das novas cotas, permitindo a manutenção de sua participação no patrimônio do FII. Detalhes da nova emissão do HGRU11 A oferta poderá contar com um lote adicional, cuja definição ficará a cargo do administrador, gestor e coordenador líder da emissão. O volume máximo desse lote será estabelecido antes do protocolo da oferta junto à Comissão de Valores Mobiliários (CVM). O fundo também prevê a possibilidade de distribuição parcial das cotas. Nesse caso, a emissão poderá ser realizada desde que alcance o montante mínimo de R$ 1 milhão. Caso esse valor não seja atingido, a oferta será cancelada e os recursos eventualmente integralizados serão devolvidos aos investidores, acrescidos dos rendimentos correspondentes. O preço de emissão das novas cotas será calculado com base no valor patrimonial por cota registrado no último dia útil do mês anterior à divulgação do anúncio de início da oferta. Sobre esse valor poderá incidir uma taxa de distribuição de até 2,90%, que comporá o preço final de aquisição. Publicidade Publicidade O investimento mínimo estabelecido será de 10 cotas por investidor, com exceção dos cotistas que exercerem o direito de preferência. Segundo a proposta apresentada pelo HGRU11, os recursos obtidos com a emissão serão utilizados para a aquisição de ativos imobiliários alinhados à estratégia de investimento do fundo, além do cumprimento de obrigações financeiras e da formação de reserva de caixa. As novas cotas serão emitidas em série única. Cotistas terão participação por meio de consulta eletrônica A aprovação da operação dependerá do voto favorável da maioria dos cotistas que participarem da consulta formal. Serão desconsiderados votos de investidores sem direito de participação ou que estejam em situação de conflito de interesse. Poderão votar os cotistas registrados na data da convocação, seus representantes legais ou procuradores devidamente autorizados. A manifestação poderá ser realizada por quatro canais eletrônicos: Área do Investidor da B3, Central de Inteligência Corporativa da B3, plataforma Cuore ou por meio de envio de voto por e-mail à administradora do fundo. Os votos começaram a ser recebidos em 23 de julho de 2026 e serão aceitos até as 23h59 do dia 5 de agosto de 2026. O resultado da consulta será divulgado até as 23h59 de 6 de agosto de 2026. A documentação completa da emissão está disponível nos canais oficiais do administrador e do gestor do HGRU11 para consulta dos investidores.