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Fundos imobiliários avançam sobre redes de shoppings em negócios de R$ 3,5 bilhões
Fundos imobiliários avançam sobre redes de shoppings em negócios de R$ 3,5 bilhões |Fachada do ParkShopping Barigüi, em Curitiba, onde a Multiplan (MULT3) acertou a venda de 9,33% ao fundo imobiliário TRXF11 por R$ 250 milhões (Foto: Divulgação)(Divulgação/Multiplan) O TRXF11, fundo da TRX Investimentos, acerta a compra de galpões logísticos, um edifício corporativo e fatias de seis shoppings. O mais recente é 9,33% do ParkShopping Barigüi, da Multiplan, em Curitiba Bloomberg Línea — Operadoras de shopping center estão vendendo fatias minoritárias de seus empreendimentos a fundos imobiliários, sem abrir mão da administração e recebendo parte do preço em cotas do próprio comprador. A Multiplan (MULT3) assinou compromisso de compra e venda de 9,33% do ParkShopping Barigüi, em Curitiba (PR), por R$ 250 milhões, divulgou a TRX Investimentos nesta quarta-feira (12). Foi o quarto negócio anunciado pelo TRXF11, fundo gerido pela TRX, desde o início de agosto. PUBLICIDADE Os quatro somam cerca de R$ 3,47 bilhões, e nenhum está concluído. Três são memorandos de entendimentos, que fixam termos preliminares, e o da Multiplan é compromisso de compra e venda, instrumento que vincula as partes e depende do cumprimento de condições previamente acertadas. ⟶ Assine as newsletters da Bloomberg Línea e receba as notícias do dia em primeira mão no e-mail. Na maior operação anunciada, o fundo se compromete a pagar cerca de R$ 2,13 bilhões por participação em dois veículos geridos pela Cy.Capital, plataforma imobiliária do Grupo Cyrela (CYRE3), que reúnem quatro galpões logísticos e um edifício corporativo. PUBLICIDADE No galpão de Jaboatão dos Guararapes (PE), comprado por R$ 210 milhões, a fatia é de 70%, com contrato de locação até fevereiro de 2030. Nos shoppings da Iguatemi (IGTI11), as frações variam conforme o ativo. São 36% do Iguatemi Alphaville, em Barueri (SP), 36% do I Fashion Outlet, em Novo Hamburgo (RS), 35,55% do Praia de Belas, em Porto Alegre (RS), e 10% de cada uma das unidades de Ribeirão Preto e São José do Rio Preto, no interior paulista, por R$ 876,1 milhões. Do valor pago no fechamento, R$ 350,5 milhões podem ser compensados com créditos da subscrição de cotas do próprio fundo pelos vendedores, e o saldo vem em duas parcelas corrigidas pela Taxa DI, segundo o fato relevante de 7 de agosto. PUBLICIDADE Leia também: Dior, H&M e Zara impulsionam ocupação de shoppings da rede Iguatemi com marcas de luxo O mesmo documento condiciona a operação à realização da oferta pública de cotas necessária para pagar essa parcela e à aprovação do Cade (Conselho Administrativo de Defesa Econômica). A oferta já está em curso. O fundo comunicou ao mercado, na semana passada, a 13ª emissão de cotas, de R$ 5 bilhões, com lote adicional que pode dobrar a captação. O desenho não é exclusivo da TRX, e os mesmos ativos já passaram por ele. Em março, o XP Malls (XPML11) concluiu a compra de participações em cinco shoppings por R$ 608,67 milhões, quatro deles os mesmos que agora vão para o TRXF11, e liquidou R$ 308,6 milhões com subscrição de cotas do próprio fundo pelos vendedores. PUBLICIDADE Em novembro, o Hedge Brasil Shopping (HGBS11) assinou memorando por 20% do ParkShopping São Caetano, por R$ 237 milhões, esse pago apenas em dinheiro. O efeito da sequência aparece no que sobra para a vendedora. Concluída a operação com a TRX, a Iguatemi ficará com 15% do Iguatemi Alphaville e 15% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo, segundo a apresentação anexa ao fato relevante. Nos dois casos, a companhia permanece responsável pela administração e pela operação, e é o seu nome que segue na fachada. Shoppings fora do topo de linha Nem a Iguatemi nem a Multiplan venderam seus melhores shoppings. Os cinco da Iguatemi estão na faixa B de uma escala que vai de AAA a C e mede a capacidade de atrair marcas premium, ampliar tráfego e reajustar aluguéis acima da inflação, segundo o relatório GS LatAm Property Compass, do Goldman Sachs, de junho de 2025. O ParkShopping Barigüi está uma faixa acima, em A. Nenhum dos quatro shoppings classificados como AAA naquele levantamento entrou nas operações. Dois pertencem à Iguatemi, o Iguatemi São Paulo e o JK Iguatemi, e dois à Multiplan, o BarraShopping e o MorumbiShopping. Leia também: Multiplan antecipa crédito de R$ 253 milhões antes da reforma tributária, diz CFO Entre os cinco ativos da Iguatemi, a ocupação vai de 85,7% a 97,8%. O Iguatemi São José do Rio Preto está na ponta baixa, com vacância em alta pelo segundo ano seguido, de 10,4% em 2024 para 14,3% em 2026, conforme a apresentação anexa ao fato relevante. O Iguatemi Alphaville está na ponta alta. “Com essa aquisição, o TRXF11 continua ampliando sua presença em imóveis que fazem parte do cotidiano das pessoas”, afirmou José Alves Neto, sócio-fundador e membro do comitê de investimentos da TRX, no comunicado sobre o ativo de Curitiba. O fato relevante da Iguatemi encerra com a ressalva de que o memorando estabelece termos preliminares e não representa, quanto à consumação da aquisição, compromisso definitivo e irrevogável entre as partes. A conclusão depende ainda das auditorias jurídica e técnica, da celebração dos documentos definitivos e do não exercício dos direitos de preferência aplicáveis. Leia também Allos projeta R$ 540 mi em receitas com 72 torres de ‘minicidades’ em shoppings
O que Cyrela e empresas de shopping revelam sobre a “nova carteira” do FII TRXF11?
Em entrevista ao InfoMoney, o gestor Gabriel Barbosa explica como as aquisições bilionárias estão mudando o perfil do portfólio Publicidade As recentes operações do TRXF11 (TRX Real Estate) com a Cy.Capital, plataforma ligada ao Grupo Cyrela, e com a Iguatemi marcam uma nova etapa na estratégia do fundo imobiliário. Para Gabriel Barbosa, gestor do TRXF11, as transações não representam apenas crescimento de patrimônio, mas uma mudança estrutural na qualidade dos ativos que compõem a carteira. Na operação com a Cy.Capital, o fundo anunciou um investimento de aproximadamente R$ 2,13 bilhões na aquisição de participações em dois fundos imobiliários, em um portfólio formado por quatro galpões logísticos e um edifício corporativo de alto padrão. Os imóveis estão distribuídos entre São Paulo, Rio de Janeiro e Extrema (MG). Já com a Iguatemi, o TRXF11 firmou um memorando para adquirir participações em cinco shopping centers, em uma operação de R$ 876,1 milhões. O portfólio inclui ativos como o Shopping Praia de Belas, em Porto Alegre, o Iguatemi Alphaville, em Barueri, além de empreendimentos em Ribeirão Preto, São José do Rio Preto e Novo Hamburgo. Segundo Barbosa, as duas transações fazem parte de uma mudança planejada no perfil da carteira. “A gente está mudando de forma estrutural a qualidade do portfólio do TRXF11“, afirmou o gestor ao InfoMoney. A estratégia, explica ele, é ampliar a participação de imóveis considerados mais sofisticados, bem localizados e difíceis de replicar. “A gente vem trazendo esses edifícios que são, na nossa visão, imóveis basicamente replicáveis, que têm uma condição de edificação muito mais complexa”, disse Barbosa. Leia Mais: Corte da Selic já está na cota dos FIIs? Veja o que pode mover os fundos agora Do varejo aos “imóveis-troféus” A estratégia representa uma evolução em relação à carteira que marcou o crescimento do TRXF11 nos últimos anos. O fundo construiu uma posição em grandes lojas de varejo, geralmente ocupadas por grandes empresas e com contratos de longo prazo, mas agora busca adicionar ativos de padrão mais elevado. “A gente está mudando de forma estrutural a qualidade do portfólio do TRXF11. A gente começou com aquelas grandes lojas de varejo, que eram lojas grandes, com grandes empresas, contratos longos, mas muitas vezes não eram imóveis de alto padrão, não eram imóveis em grandes centros. E a gente vem trazendo esses edifícios que são, na nossa visão, imóveis basicamente replicáveis, que têm uma condição de edificação muito mais complexa. A gente chama alguns deles de imóveis-troféus, que são imóveis que você não consegue replicar facilmente”, diz Barbosa. Continua depois da publicidade No caso dos shopping centers, a parceria com a Iguatemi segue essa mesma lógica. A operação envolve participações em cinco empreendimentos administrados pela companhia, que continuará responsável pela gestão dos ativos. “Quando você fala em Iguatemi, você já pensa num shopping bom. É um shopping que tem um mix de lojas muito bom, tem entretenimento, é um shopping muito voltado para a classe A e para a classe média alta. A gente gosta muito do perfil da empresa, das pessoas que estão lá e acho que essa é uma parceria que a gente está começando agora e que pode, eventualmente, gerar outras oportunidades para o TRXF11“, comenta. Fora as operações com a Iguatemi, o TRXF11 também adquiriu 9,33% do ParkShoppingBarigüi, em Curitiba (PR), por R$ 250 milhões. A fatia foi comprada da Multiplan. Continua depois da publicidade Logística ganha protagonismo na expansão Além das aquisições com Cy.Capital e Iguatemi, a estratégia do TRXF11 tem sido marcada por uma forte expansão no segmento logístico. Com as novas operações, a logística passa a representar 45,11% da ABL do fundo, tornando-se a principal classe de ativos da carteira. A concentração não ocorreu por acaso. “A gente buscou isso de forma ativa”, afirmou Barbosa. A TRX atua no mercado logístico desde 2007 e, segundo o gestor, nunca havia observado um ciclo tão positivo quanto o atual em termos de demanda e preços de locação. O gestor cita a evolução dos aluguéis em regiões como Guarulhos como exemplo dessa mudança. Segundo ele, valores que durante anos ficaram próximos de R$ 20 por metro quadrado agora chegam a cerca de R$ 50 em imóveis novos. Continua depois da publicidade Na aquisição dos galpões em Guarulhos, o fundo buscou justamente capturar essa diferença entre o aluguel atual dos ativos e os preços praticados em novos empreendimentos. Para o gestor, essa combinação entre localização, qualidade construtiva e aluguel potencialmente defasado pode permitir ao fundo capturar crescimento de receita em eventuais revisões futuras dos contratos. Extrema entra na estratégia apesar da reforma tributária A operação envolvendo a Cy.Capital também levou o TRXF11 a ampliar sua exposição a Extrema (MG), região que passou a ser observada com mais cautela pelo mercado diante das mudanças previstas pela reforma tributária. Continua depois da publicidade Barbosa afirma que a gestora historicamente tinha ressalvas em relação à região porque os incentivos fiscais acabavam influenciando a precificação dos imóveis. Com o novo cenário, porém, a redução do número de novos empreendimentos criou uma oportunidade de compra. “É um pouco um movimento contra-maré”, diz Barbosa, Na avaliação da TRX, a menor oferta de novos galpões e a necessidade de venda por parte de alguns proprietários podem gerar condições mais favoráveis para quem tem capital disponível. “A gente entende que talvez o mercado esteja exagerando nessa questão da reforma tributária em Extrema, mas já é um polo logístico importante. Tem grandes empresas lá, a vacância é muito baixa e a gente está conseguindo encontrar ativos com um preço por metro quadrado interessante e um cap rate interessante justamente porque existe esse prêmio relacionado à dúvida da reforma tributária. Então a gente acha que pode ser uma oportunidade interessante para o fundo”, acrescenta. Leia Mais: Mercado imobiliário vai bem, mas os FIIs nem sempre acompanham; entenda por quê Estratégia combina ativos para longo prazo e posições táticas O TRXF11 não pretende transformar sua carteira em um fundo especializado em uma única classe de ativos. Barbosa explica que a estratégia passa pela combinação entre um portfólio estratégico, formado por imóveis considerados excepcionais e destinados a permanecer na carteira, e um portfólio tático, no qual a gestora pode comprar e vender ativos para capturar oportunidades. “O estratégico são esses grandes imóveis, muito bem localizados, bem locados, que a gente pretende manter no longo prazo. E os táticos são imóveis que entram, são também bons imóveis, têm também bons inquilinos”, explicou. A venda de três imóveis locados ao Grupo Pão de Açúcar, anunciada recentemente, é um exemplo dessa reciclagem. Para Barbosa, operações desse tipo permitem realizar ganhos de capital e direcionar os recursos para ativos considerados mais estratégicos. “Acho que esse é o benefício de a gente ter um fundo híbrido”, afirmou. A proposta é que o TRXF11 possa mudar sua composição conforme os ciclos imobiliários, direcionando capital para os segmentos que apresentarem as melhores oportunidades. Nesse cenário, a logística deve continuar como uma das principais exposições do fundo no curto e médio prazo, mas a gestão deixa claro que a composição da carteira poderá mudar ao longo dos próximos anos conforme surgirem novas oportunidades de geração de valor para os cotistas. Leia Mais: Shopee avança em MG com projeto logístico de R$ 400 milhões
TRXF11 compra 9,33% do ParkShopping Barigui
O TRXF11, fundo imobiliário gerido pela TRX Investimentos, assinou nesta quarta-feira (12) o compromisso de compra e venda de uma participação no ParkShopping Barigui, em Curitiba. A fatia adquirida é de 9,33% do empreendimento, num negócio que totaliza R$ 250 milhões. Segundo os indicadores da operação, a aquisição foi fechada com 'cap rate' estabilizado de 7,90% e 'Yield on Cost' (YoC) de 14,6%. Em comunicado à imprensa, o TRXF11 detalhou a lógica por trás do movimento.